よんなん総研blog

　先日、家賃滞納していた入居者の明け渡しが終わりました。

　2020年に貸家を買ってから、はじめて募集から退去まで経験した入居者でした。

　次に募集するにあたって踏まえたい学びを挙げてみます。


１　見た目がみすぼらしい物件にはみすぼらしい入居者が来る

　これはn=1の話なので一般化できるかは分かりませんが。

　物件を購入したときの売り主曰く「200万円程度かけてリフォームした」とのことでしたが、素人目に見ても外壁は傷みが激しかったです。（賃貸中のオーナーチェンジ物件だったので内装は見られなかった）

　とはいえ、購入のために現金は使い果たしてしまいましたし、外壁を修繕する（資金的な）余裕はなく、現状で入居した人はいたのですし、購入時に入居していた法人が退去したあと、原状回復工事のみで次の募集をかけました。

　結果は、家賃も払わないのにクレームだけは一人前の入居者で、次回は少なくとも外壁は修繕したいと思います。


２　入居時に値切る入居者はろくなのがいない

　これもn=1の話ではあるのですが。

　入居者は内見の時点で、敷金２か月分を1.5か月にして、入居開始の翌月末までフリーレントにすることを要求していました。
（要は、1.5か月分をそのまま家賃に当てたいということだったのか）

　空室が続くくらいならと受け入れて入居してもらいましたが、結果は、家賃も払わないのにクレームだけは一人前の入居sy（ry


３　管理会社は入居者のクレームが収益源

　２年足らずの入居中に、管理会社は入居者のクレームを元に修繕の見積書を３回も送ってきました。

　うち２回は、家賃は払ってくれているのだし、クレーム対応することで長く住んでくれるのなら……と発注しましたが、あとで裁判のときになって入金記録を見たらフリーレントが終わって２か月目から家賃の入金が遅れ始めていたことが判明。まともに家賃を入れたのは初回だけ！
（家賃保証会社を入れているので、入居者からの入金が遅れても大家には変わらず入金されていた）

　家賃も払わずにクレームだけつけていた入居者の希望を、右から左へ家主へ知らせていただけだったのです。

　そりゃぁ、家賃の５％、金額にして月数千円、時給1,500円で人を雇ったら半日分にもならない手間賃で入居者からの電話対応やらなにやらやってくれるのですから、ほかに収入のあてがなければ管理会社はやっていけないのかもしれませんが。

　２回のうち１回は雹害で雨どいが破損したもので、足場を組んで工事が終わったら足場を撤去する必要があり（それで工費の半分を要した）、それだったら退去後に外壁を直す（どうせ足場は組む）ときまで待って同時にやればよかった話です。

　昨年の暮れにネズミが出たから駆除してくれと20万円の見積もりを提示してきたときは、じゃぁ蚊が出たら大家が蚊取り線香や蚊帳を買うのか、ゴキブリが出たら大家がゴキブリホイホイや殺虫剤を買うのか、寝言は寝て言え、と突き返しましたが、鵜のみにしていたら大変でした。


　特に「３」のクレームをつける入居者が実は家賃滞納者だった話は、東條さち子氏の『主婦でも大家さん』に出てきたエピソードで、それを読んでいたのに同じ目に遭うとは、まさに「賢者は歴史に学び、愚者は経験に学ぶ」でありました。

　とりあえず、次は管理会社を変えて募集をかけようと思います。

　ついに家賃滞納からの明渡強制執行の日を迎えました。

　昨夜に物件の様子を見に行くと、室内は電気がついていて、干してある洗濯物も一昨日と違うものになっていました。強制執行を翌日に控えて居住中のようです。

　午前半休を取得できたので当日10時執行のところ40分ほど前に現地に赴いたところ、ちょうど引っ越し屋（執行補助者）さんのトラックが着くところでした。

　追って、立会人の方、家賃保証会社の方（←弁護士が指定した代理人）、鍵屋さん、管理会社の方がやってきて、9時48分に裁判所の執行官の方がお見えになりました。

　入居者は閉じこもって出てこないかと思いきや、素直に家から出てきて執行官や補助者の方とお話をして、9時55分に「じゃぁ始めていいですよ」とあっけなく応じ、10時ちょうどに執行官、執行補助者、立会人が家に入りました。

　家財は倉庫（千葉市内のハローストレージとのこと）に１か月間保管されますが、猫と熱帯魚は預かれないので自ら持ち出してほしい、と執行補助者がお話をしますが、入居者は「どうにもならない」と言って10時12分にコンビニへ出かけていきました。


　入居者がいなくなってしまえば、ただの引っ越しで、補助者のスタッフの方がテキパキと家財を運び出してゆきます。

　ただの引っ越しと唯一違うのは、執行官と立会人と代理人、そして管理会社と私が作業もせずに見ていることで、代理人以外は全員クールビズだったので引っ越しの現場に似つかわしくないのが４人も様子を見守っている異様な引っ越しです。

　はす向かいの家の方が出てこられて「どうしたんですか？」と聞かれ、まさか「家賃滞納で追い出すのだ」とも言えずにいたところ、立会人の方がニコッと笑って一言「引っ越しです」とだけ答えてました。


　それを遠巻きに見ている公務員ふうの２人組が見えたので声をかけると、市役所の生活保護担当の方で、聞けばこのあと入居者は当面の居場所のことや生活保護の再申請の手続きで市役所へ向かうことになっているのだとか。

　また、本人のほか高齢のお母様が同居されていたはずですが、そちらはすでに市の地域包括支援センターが入ってしかるべき居場所へ移られたようです。

　家賃滞納をして福祉当局の転居指導も聞かずにこの日を迎えたことは入居者の自業自得とはいえ、今晩からさっそく路頭に迷うわけではないと知って少しだけ安心しました。（特にお母様）


　そんなお話をしていたら、立会人の方が「おう、誰かと思ったら」と市役所の２人組の年配の１人に声をかけます。どうやら偶然出くわしたようですが、会話を聞いていると、２人とも元警察官で現役時代は上司と部下の関係だったようです。

　なるほど立会人は警察官OBの方が選任されているのですか。

　市役所の方は会計年度任用職員だそうですが、いつまで勤めていられるかというと人事権は警務課が持っていて警務課から代われと言われたらそれまでだとかどうとかいう会話が漏れ聞こえたような聞こえなかったような。


　着々と家財搬出作業は進み、10時47分に入居者はコンビニから帰ってきてタクシーを呼びます。

　それと入れ違うように10時56分に鍵屋が撤退します。
　あれ、鍵交換は……と思いますが、あくまで入居者不在時の開錠要員に呼ばれただけだったのかもしれません。

　家財の搬出も一部手伝うなど、ただ見ているだけの我々とは違う鍵屋さんでした。


　執行補助者から入居者に、猫はご自身で建物の外に出してください、猫は預かれません、あなたも長いこと連れ添ってきたのではありませんか、と声かけがありましたが、最後は入居者が「捕まえられるんなら、どうぞ（保健所へ連れて行ってください）」と言い残していきました。

　市役所の方からは「荷物は両手で持てるだけにしてくださいってお知らせしましたよね」「それ持って（市役所の）２階に上がれるんですか」「黙って市役所の駐車場に置いたら守衛さんが不審物として扱いますよ」と言われていましたが、大きな段ボール２箱を引っ越し屋さんから台車を借りてタクシーに積んでいきましたよ……。


　作業開始前に私が土足OKしていたので、入居者がいなくなったタイミングで土足のまま家に上がるようになり作業はスピードアップして、家財はさらに運び出されますが、最後の難関は猫です。

　２階の窓からどったんばったん音がして、猫が飛び跳ねたりしている様子も見えます。

　これは何時になったら終わることやら……と思っていたら、11時22分に猫は階段を下りてきて玄関から出ていなくなってしまいました。

　市役所の方のお話だと保護猫だったらしいですが、一瞬視界に入った姿では耳に切り欠き（去勢手術をした目印）があるようには見えませんでした。


　11時31分には市役所の方も帰られ、11時44分に作業は終了、私と管理会社の方も建物に入ります。

　実は物件を買ってから中に入るのは初めてだったりします。

　家賃滞納をするような人だからなのか、猫を飼っていたからなのか、壁紙やふすまがひどいことになっていましたが、喫煙者だったようでどのみち壁紙の類は全交換でしょう。

　このあと管理会社で原状回復費用の見積もりをして鍵を交換するとのことで、11時55分に解散として私も家路につきました。


　作業開始前、鍵屋さんから「鍵を交換しますか？」と聞かれ、管理会社に任せていると答えてしまいましたが、法的手続費用は家賃保証会社が全額負担するので、強制執行の一環で交換してもらえばよかったかな……。
（今回の流れだと鍵交換費用は原状回復費用から差し引かれてしまう気がする）

　やしろあずき氏のお母様の言葉「寝具に課金しろ」（やしろ氏のブログ）に私も影響を受け、「ムアツふとん」に６万円を課金しました。（これでもセール価格）

　自室はカーペット敷きの洋室で、以前、床に布団を敷いて寝ていたところ見事にカビを生やしてしまい、それ以来、スノコベッドに布団を敷いて寝ています。

　ただ、寝具に課金はしているものの、不眠が解消されるほどではなく、通院して処方されている睡眠薬は寝る前に欠かせません。

　一方、妻に代わって娘を寝かしつけるとき、布団を娘が寝る和室に持って行って敷くと、薬を飲まずに寝落ちしてしまったことが何度あったことか。

　寝落ちするといっても数時間で目が覚めて、睡眠薬に頼らずに朝まで寝られるほどではないのですが、薬を飲んで改めて畳に敷いたムアツふとんで寝ると、目覚まし時計をかけないと朝寝坊すること請け合いです。


　同じ布団でも、畳に敷くのとスノコベッドに敷くのでは、こうも違うものでしょうか。

　試しに、スノコベッドにニトリのユニット畳を置いてその上に布団を敷いてみましたが、本物の畳に敷くのとはやはり違うようです。

　スノコベッドもそれなりにしっかりしたものだと思うのですが、微妙にたわんだりしているのかどうか。……そうだとすれば、何か固いものを敷いてその上に布団を敷いたらよいことになりますが、しばらく試行錯誤が続きそうです。

　文化放送「おはよう寺ちゃん」をよく聴いています。

　鉄筋コンクリートのマンション住まいなのでradikoで聴くことが多かったのですが、YouTubeで同時配信していると知ってそちらでも聴いてみることにしました。

　ラジオのインターネット配信というと、radikoやJCBAサイマルラジオといったJASRACの許諾を得ているサイト以外では、楽曲を流せない制約があります。（ラジオでは流れている音楽の部分が無音になるなど）

　しかし「おはよう寺ちゃん」はすべてニュースやトークの時間なのと、BGMやジングルは文化放送オリジナルなのでそのまま配信できていて、ラジオやradikoで聴くのとまったく同じ音声がYouTubeから流れます。

　違うのは、コマーシャルや通信販売の時間などがBGMにさしかわっているところと、スタジオの様子が映像配信されていることです。


　radikoはプレミアム会員でない限り関東以外で聴くことはできませんし、海外からはプレミアム会員でも聴くことはできません。

　聴く側にとって、エリアを選ばないうえ、通信販売やコマーシャルは聴かなくてもよいですしスタジオの様子が映っているぶんお買い得（？）のような気がします。

　radikoを通じた広告収入と、YouTubeからの広告収入のどちらが文化放送により多く入るのかは知る由もなく、自分のようにradikoでも聴けるエリアの聴取者がYouTubeに流出してよいのかどうか分かりませんが、こういうJASRAC楽曲を（自分で演奏するのでなく）一切使わない番組はYouTube配信するのもありなのだなぁと思いました。

　現在、勤務先で老朽設備更新の計画に携わっています。

　社内には本社にも支社にも事業部門と投資財務部門があって、自分がいる支社の事業部門は本社の事業部門を通じて投資財務部門から設備投資予算を取り付ける流れです。

　目下、勤務先の営業収入は振るわず、当然、設備投資できる総額は限られていて、ほかにも設備投資案件が山積みのなか本社の投資財務部門はあれやこれや（事業部門から言わせれば）難癖をつけて予算を渋ろうとします。

　コストダウンが無限にできるはずもなく、それを超えて設備更新の投資額を減らすことは、当然、今後の事業規模が縮小することを意味するので、事業部門は最大限の抵抗を試みます。

　が、そこはビジネスライクな数字の世界であり、事業部門がいくら社会科や道徳の教科書に出てきそうな文言を並べたてたところで投資財務部門の首を縦に振らせることはできません。

　最終的には事業担当と財務担当の役員クラスの出番となり、事業部門の他の投資案件と引き換えに、自分が担当する設備投資案件は予算が認められる流れになりました。


　こうした業務に携わるのは初めてだったので、いろいろ新鮮でした。

　きっと国でも財務省と各省庁で似たようなやり取りがあるんだろうなぁと思いをはせる次第です。

　債務を減らしたい財務省と予算が欲しい省庁間であれやこれややり取りがあるところへ、大臣クラスの政治決着で予算がついたりはがされたりなど、きっと珍しくもないのでありましょう。


　会社全体、あるいは国全体のことを考えれば、本来、成長分野へ予算を振り向けるために売上（税収）に応じた適切な事業規模にすることは、社員、役人が総出で取り組むべきテーマのはずです。

　しかし、勤務先のように大きな組織になると、設備投資縮減を勉強したとしても他の案件に予算を取られるだけで、短期的には予算をゴネ続けた部署がゴネ得して予算縮減を勉強した部署がバカを見たように映るのが実情です。……きっと、国でも同じことが起きているのではないかと思います。

　今回の案件でいえば、我々が投資予算を獲得したのと引き換えに投資が見送られる案件があるわけで、会社全体で見れば何が最適だったのか考えさせられます。

　「経営判断」とは、ときには下々の者が数字をもとに折衝したものをひっくり返すものです。何か一貫して筋の通った経営理念や哲学があってそれに基づくものならよいかもしれませんが、３年おきに人事異動で替わる役員のお気持ち次第とあっては、財布をあずかる部署の人たちはやり切れないだろうなぁと思います。

　そういう高度な判断の現場とは程通い私のような万年係長には永遠に理解できない話なのかもしれませんが。

　個人事業主ではないサラリーマンの戯言とお聞き流し下さい。

　勤務先で庶務を担当するまで仕入消費税と売上消費税すら知らなかったレベルですが、世で消費税課税事業者になると負担増でやっていけなくなるだのふりまいている人たちには思うところがあります。


　これまで消費税免税事業者が受け取ってきた報酬は、受け取る側と支払う側でそもそも認識が違っていた、という点は確かにあると思います。

　たとえば110,000円の報酬をやり取りした場合、受け取る側はそもそも消費税を取っていないつもりでも、支払う側は消費税込みで支払って帳簿には「外注費100,000円、仕入消費税10,000円」と書くわけです。

　そして消費税は最終消費者が負担するので、成果物を150,000円（税込165,000円）で売ったら、制作の過程で支払った消費税は差し引いて5,000円を納税するしくみです。


　市中の消費者が目にする機会があるものでは、ブックオフで買取をしてもらったときのレシートです。あれにはちゃっかり消費税が含まれています。

　ブックオフで買取金額11円の場合、ブックオフはを持ち込んだ人に11円のうち1円を消費税として支払ったことにしていますが、11円を受け取った人はそんなこと考えてなくて全額を自分のフトコロに入れてしまうのと同じです。


　税当局にしてみれば、こんなけしからんしくみはないわけで、今後、課税事業者に支払った消費税しか仕入消費税を認めない、とするのは当然のことのように思います。
（実は古物商の仕入消費税は今後も認められます……）


　今後は、報酬を支払う側に立てば、免税事業者には「外注費110,000円」、課税事業者には引き続き「外注費100,000円、仕入消費税10,000円」となり、免税事業者に対しては実質的な値上がりです。

　じゃぁ、個人事業主が課税事業者になったとして、これまで110,000円をすべてフトコロに入れていたのが１万円を納税しなければいけなくなるかといえばそんなことはなくて、課税事業者となった個人事業主にも仕入消費税が認められるわけです。

　「トーゴーサン」とか「クロヨン」と言われるように、収入をすべて税当局に把握されるサラリーマンと違い、個人事業主はあれやこれやを経費に計上して所得を圧縮しているのが実情なのですから、当然、納税する消費税も、経費として支払った消費税を差し引いたものになります。


　免税事業者が課税事業者に転換して増える負担があるとすれば、税そのものというよりは、会計ソフト入力の手間なのではないかと推察します。

　……税負担が多少増えるのは確かでしょうけれど、仕入消費税を差し引いた税負担の金額で、やれ廃業に追い込まれるとか、食うや食わずの暮らしになるとか、本当にそれほどのことなのだろうか、とは思います。


　インボイス反対の声を上げて大騒ぎしている人たちは、何が目的で大騒ぎをしているのか、実は無知な個人事業主が活動家にたきつけられているだけなのではないか、というのが私の感想です。

　先週金曜に終電近くまで残業して、土曜をはさんで日曜は呼び出されて電車がなくなるまで働きました。（社会人になって初めて帰宅用に車を用意してもらった）

　金曜の夜に寝たのは1:50、日曜の夜に寝たのは2時半を過ぎてました。

　フレックスタイム制なので、月曜は11時半ごろに重役出勤をさせてもらって、でも20時くらいまで残って、火曜も10時過ぎに出勤して21時くらいまで残って、寝たのは月曜の晩は0時過ぎ、火曜の晩は1時過ぎで、日付が変わってからです。

　水曜は日曜のぶんの休みをもらいましたが、寝たのは多少早くなったといっても23時近く、木曜の起床は６時を過ぎてました。

　目標は７時半には家を出て出勤して早く帰ることなのですが、結局、金曜にテレワークをさせてもらい、８時すぎに業務開始・17時台に終了させてようやく22時に寝ました。

　けさは４時半に目が覚めて、やっと元に戻った気分です。


　フレックスタイム制じゃなかった頃の先輩方はどうしていたのかな……。

　前回から間が空いてしまいましたが、その間に

・　８月　２日（水）　一審判決（→勝訴したけど仮執行宣言がつかなかった）
・　８月２２日（火）　確定
・　８月２３日（水）　強制執行申立
・　９月１１日（月）　催告
・１０月１１日（水）　強制執行（予定）

と話が進みました。

　一審判決を受け取って仮執行宣言がつかなかったと知ったときは、控訴されるとまた数か月単位で引き延ばしだなぁ……と思ったのですが、意外にも控訴されることなく確定し、その後の展開は早かったです。

　催告日は仕事の都合で同行できず、強制執行当日も仕事をはずせそうになく、こういうできごとに立ち会う貴重な機会ではあるものの、専門の方々にお任せして淡々と進めてもらうことにします。

　強制執行申立書には復代理人に家賃保証会社の方々が書かれていて、弁護士の先生はいらっしゃらないみたいです。

　結果的に、弁護士の先生が足を運んだのは千葉地裁での弁論ただ１回だけで、あとは事務所で書類を右から左へ動かすだけの定型業務のようでした。

　事務所のWebサイトを見ると、主な取扱事件は「労使問題（経営者側）、人事総務関係」とあるので、家賃保証会社からまわってくる案件は事務所のお小遣い稼ぎのような部類なのでしょう。

　……そりゃぁ「弁論の期日が決まったら行きたい」と電話したら、そんな原告の興味本位なだけの面倒な話は体よく断られるわけです。

　先日上司と飲みに行った際、なにやら自分は上層から評価されているとかいないとかで、とりあえず（ひとつ上の職位の）課長補佐になる気はないかと言われました。

　酒の席の話なのでどこまで本当のことなんだかさっぱり分かりませんが、仮に本当なのだとしてもそのお話を受ける気はありません、とお返事しました。

　保育園の迎えや持病の通院があるなら仕事が終わってなくても周囲に仕事を任せて日常的に帰っていいのは、現職場では係長級までです。

　私がやらなかった仕事は同僚が引き受けることになりますが、同僚も都合が悪ければ、最終的には課長補佐が仕上げることになります。


　先週も、月曜日に本社の役員会議で審議してもらう設備投資計画の内容を、もう一度見直すように本社から話が降ってきたのが木曜日の午後です。

　月曜日には本社の役員会議にかけるのですから締切は金曜日で、半日で見直して支社長にも説明をしなければいけません。

　さすがに部長から１週延ばすよう言ってもらいましたが、それでも猶予は１週間です。

　その間も断続的に内容を詰める打ち合わせがあって、支社内の経営幹部に経過や結果を説明するなど、締切はすぐにやってくるのにやることは山ほどです。

　そんななか「保育園の迎えがあるので帰ります」とか「持病の通院があるから帰ります」とか、課長補佐が仕事を放り出して帰れるわけないじゃないですか。

　１週間前に話が降ってくるのを見越して、持病の薬を確保しておくとか、保育園の迎えがないようにしておくとか、従業員が個人で工夫してどうにかするには限度があります。


　奇しくも同じ先週の木曜日、こんなニュースを見ました。

岸田首相 水産事業者支援の緊急対策 関係閣僚に具体化を指示 #nhk_news https://t.co/1tV7WznmZ1

— NHKニュース (@nhk_news) August 31, 2023

＞関係閣僚に対して、来週初めまでに具体化を図るよう指示しました。

　木曜日に「締切は来週初め」と総理大臣からこんな仕事が降ってきたら、官僚は土日に休めるわけないじゃないですか。

、こんな環境で責任ある立場で働けるのは、独身か、DINKSか、パートナーが専業主婦・夫か、お手伝いさんを雇っているか、子育てがもう終わっているか、そんな層だけなんじゃないかと思います。

　朝は７時半に家を出て出勤することが目標ですが、月曜日に書いたように月曜日にそれができないと

・出社が遅くなる
・退勤も遅くなる
・帰宅が遅くなる
・就寝が遅くなる
・起床が遅くなる
・出社が遅くなる
（以後繰り返し）

の連鎖になってしまいます。

　フレックスタイム制で遅く出社してよいのですから、早く退社してもよいのですが、労働時間の帳尻は月間のうちどこかで合わせないといけません。

　週１日は保育園の迎えをするので16:45に退社します。終業の目安は18時ですから、どこか別の日に1時間15分の残業をするか早く出社することはすでに決まっています。

　さらにもう一日マイナスの日を作ってしまうと、週のうち残り３日をやや長く働いてようやくプラスマイナスゼロです。

　月間の総残業時間は10〜20時間くらいで、正社員の労働環境としてはホワイトな部類と思いますが、週３日を所定より長く働いて差し引きゼロに戻して、さらにこの残業時間分を働こうとすると、生活リズムを元に戻すのは容易ではありません。

　朝早く出社すれば、終業目安の18時の時点で１時間近く長く働いた計算になるのですが、出社が遅いと、19時まで残ってもなおその日に遅く出社した分と別の日に保育園の迎えで1時間15分減らした分を埋め合わせてすらいません。19時半くらいからようやく純粋な残業ということになります。

　どうにかしてこの連鎖を断ち切って、早く出社して早く帰るようにしたいのですが……。