よんなん総研blog

　空室になった貸家に立ち入りました。

　管理会社から原状回復の見積もりは届きましたが、壁紙やクッションフロアの貼り替え以外には郵便受けの交換を提案してきた程度です。

　……お世辞にも、そんなのでは自分だって住もうと思わないほどの築古戸建なので、もう少し手を入れようと思います。

　まずは窓サッシの交換。

　スムーズに開け閉めができなかったり、鍵もうまくかからないうえ、網戸もないので（←これは前の入居者からクレームがあった）できれば交換したいです。

　しかし、ガラスがいわゆる「昭和ガラス」（模様が入った曇りガラス）なのです。

　「昭和ガラス」は、それはそれで好きな人がいますし、現在製造されていないので、これは活かしたいところです。

　サッシだけ交換して、ガラスは既存のものを再利用する……ということができるのかどうか。

　ネガティブな話をするときはクッション言葉くらいつけてほしいなぁと思うのです。

　生協で店員さんと接するのはレジくらいのものですが、生協のポイントカードや商品券、サービス券の使い方をめぐって何度も腹を立てています。

　どれも、商品券やサービス券を使うときは生協のポイントを支払いに使うことができない、という意味のことを言われて腹を立てています。

　なんで腹が立つのだろうなぁ、と思いめぐらせると、クッション言葉がないからだと気づきます。


　サービス券とポイントカードを出したらいきなり

「サービス券を使うときはポイントを使えません」

と言われて突き返されるのと、

「すみません、サービス券を使うときはポイントを使えません」

と言われて差し出されるのとでは、言っている意味は同じですが心証はだいぶ違います。


　生協は組合員のお店であって、組合員が「お客さま」ではないのは承知していますが、お店が組合員の期待に沿えないことを言わなくてはいけないときの接遇のテクニック（と言っていいと思う）くらいは教育してレジに立たせてほしいなぁと思います。

　家賃滞納を続けた入居者は晴れて退去しました。

　この際なので管理会社も、家賃を滞納していることを大家に知らせず、入居者のクレームだけをもとに修繕の見積書を３回も提示するようなふざけた会社から、他社に切り替えようと思っています。

　候補は、自宅最寄駅（物件の最寄駅でもある）近隣にある不動産屋さん３社です。

　どれも大手チェーンには属していない地場の業者で、Ａ社、Ｂ社は古くからあり、Ｃ社は最近できました。

　Ｃ社の店の前を朝９時ごろに通ると、社員総出で店や道路の掃除をしています。……新規参入ゆえのイメージ戦略か何かなのでしょう。見ていて悪い気はしません。

　しかし、掃除をしているみなさんはどうもコワモテで、通りがかりに眺めている私をにらみ返すかのように見つめてきます。

　明日のお客さんかもしれないのだし、商売人ならそこは笑顔じゃないのかな。


　掃除といえば、中古車販売のビッグモーターも、掃除の指導が徹底していたようですが、どういうわけか雑草を枯らすために街路樹に除草剤を撒いたうえ、顧客の信頼を裏切るような仕事をしていたのは記憶に新しいところです。

　朝、店の前を掃き掃除している会社に対して信頼できるイメージをもってよかったのは平成までだったのかもしれないです。


　何軒も物件を持っていて、うち１軒をそうした新規参入組にお願いしてみるならよいのですが、まだ虎の子である１軒を預ける会社を選ぶので、やや保守的なスタンスにならざるを得ないなぁと現時点では考えています。

　前々職の途中から作るのをやめていたお弁当を再開しました。

　きっかけは社員食堂のお盆休み。

　勤務先のホワイトカラーにはカレンダーの休みのほか年末年始の休みしかないのですが、社員食堂はお盆にしっかり休むんですよね……。

　それまで大宮在勤時と同様に社員食堂で食べていたのを、数日間お弁当を持参したところ、千葉に転勤して通勤時間が短くなったので弁当作りが負担でないことに気がつき、社員食堂が再開しても行くことがなくなりました。

　勤務先で、新型コロナウイルスを機にいったん離れていった顧客が決して戻ってこないのと同じですね。


　お弁当はごはんものをやめて、ひたすら蒸し野菜と蒸し鶏を食べています。

　家での食事も、木綿豆腐１丁をメインにするようになりました。

　夕飯も、大宮在勤時の感覚で千葉赴任後もしばらく帰宅途上で麺類などを食べていましたが、電車に乗れば30分ほどで自宅最寄駅に着くのなら、と家で食べるようになりました。

　お昼にご飯ものを控えると、意外と腹が減らなくなります。

　一度、上司にお供して外食のランチ（どんぶりもの）を食べたのですが、あっという間に腹が減って間食に手を出してしまいました。……腹が減るというのは、物理的に腹が減ったというよりは、血糖値が上がり下がりしたときの感覚なのかもしれません。


　そうしたら、一時は79kgにまで達していた体重が、お盆からの２か月で76kgになりました。

　私の身長に対する適正体重は69kgなので、それをめざしてしばらく続けようと思います。

　先日、家賃滞納していた入居者の明け渡しが終わりました。

　2020年に貸家を買ってから、はじめて募集から退去まで経験した入居者でした。

　次に募集するにあたって踏まえたい学びを挙げてみます。


１　見た目がみすぼらしい物件にはみすぼらしい入居者が来る

　これはn=1の話なので一般化できるかは分かりませんが。

　物件を購入したときの売り主曰く「200万円程度かけてリフォームした」とのことでしたが、素人目に見ても外壁は傷みが激しかったです。（賃貸中のオーナーチェンジ物件だったので内装は見られなかった）

　とはいえ、購入のために現金は使い果たしてしまいましたし、外壁を修繕する（資金的な）余裕はなく、現状で入居した人はいたのですし、購入時に入居していた法人が退去したあと、原状回復工事のみで次の募集をかけました。

　結果は、家賃も払わないのにクレームだけは一人前の入居者で、次回は少なくとも外壁は修繕したいと思います。


２　入居時に値切る入居者はろくなのがいない

　これもn=1の話ではあるのですが。

　入居者は内見の時点で、敷金２か月分を1.5か月にして、入居開始の翌月末までフリーレントにすることを要求していました。
（要は、1.5か月分をそのまま家賃に当てたいということだったのか）

　空室が続くくらいならと受け入れて入居してもらいましたが、結果は、家賃も払わないのにクレームだけは一人前の入居sy（ry


３　管理会社は入居者のクレームが収益源

　２年足らずの入居中に、管理会社は入居者のクレームを元に修繕の見積書を３回も送ってきました。

　うち２回は、家賃は払ってくれているのだし、クレーム対応することで長く住んでくれるのなら……と発注しましたが、あとで裁判のときになって入金記録を見たらフリーレントが終わって２か月目から家賃の入金が遅れ始めていたことが判明。まともに家賃を入れたのは初回だけ！
（家賃保証会社を入れているので、入居者からの入金が遅れても大家には変わらず入金されていた）

　家賃も払わずにクレームだけつけていた入居者の希望を、右から左へ家主へ知らせていただけだったのです。

　そりゃぁ、家賃の５％、金額にして月数千円、時給1,500円で人を雇ったら半日分にもならない手間賃で入居者からの電話対応やらなにやらやってくれるのですから、ほかに収入のあてがなければ管理会社はやっていけないのかもしれませんが。

　２回のうち１回は雹害で雨どいが破損したもので、足場を組んで工事が終わったら足場を撤去する必要があり（それで工費の半分を要した）、それだったら退去後に外壁を直す（どうせ足場は組む）ときまで待って同時にやればよかった話です。

　昨年の暮れにネズミが出たから駆除してくれと20万円の見積もりを提示してきたときは、じゃぁ蚊が出たら大家が蚊取り線香や蚊帳を買うのか、ゴキブリが出たら大家がゴキブリホイホイや殺虫剤を買うのか、寝言は寝て言え、と突き返しましたが、鵜のみにしていたら大変でした。


　特に「３」のクレームをつける入居者が実は家賃滞納者だった話は、東條さち子氏の『主婦でも大家さん』に出てきたエピソードで、それを読んでいたのに同じ目に遭うとは、まさに「賢者は歴史に学び、愚者は経験に学ぶ」でありました。

　とりあえず、次は管理会社を変えて募集をかけようと思います。

　ついに家賃滞納からの明渡強制執行の日を迎えました。

　昨夜に物件の様子を見に行くと、室内は電気がついていて、干してある洗濯物も一昨日と違うものになっていました。強制執行を翌日に控えて居住中のようです。

　午前半休を取得できたので当日10時執行のところ40分ほど前に現地に赴いたところ、ちょうど引っ越し屋（執行補助者）さんのトラックが着くところでした。

　追って、立会人の方、家賃保証会社の方（←弁護士が指定した代理人）、鍵屋さん、管理会社の方がやってきて、9時48分に裁判所の執行官の方がお見えになりました。

　入居者は閉じこもって出てこないかと思いきや、素直に家から出てきて執行官や補助者の方とお話をして、9時55分に「じゃぁ始めていいですよ」とあっけなく応じ、10時ちょうどに執行官、執行補助者、立会人が家に入りました。

　家財は倉庫（千葉市内のハローストレージとのこと）に１か月間保管されますが、猫と熱帯魚は預かれないので自ら持ち出してほしい、と執行補助者がお話をしますが、入居者は「どうにもならない」と言って10時12分にコンビニへ出かけていきました。


　入居者がいなくなってしまえば、ただの引っ越しで、補助者のスタッフの方がテキパキと家財を運び出してゆきます。

　ただの引っ越しと唯一違うのは、執行官と立会人と代理人、そして管理会社と私が作業もせずに見ていることで、代理人以外は全員クールビズだったので引っ越しの現場に似つかわしくないのが４人も様子を見守っている異様な引っ越しです。

　はす向かいの家の方が出てこられて「どうしたんですか？」と聞かれ、まさか「家賃滞納で追い出すのだ」とも言えずにいたところ、立会人の方がニコッと笑って一言「引っ越しです」とだけ答えてました。


　それを遠巻きに見ている公務員ふうの２人組が見えたので声をかけると、市役所の生活保護担当の方で、聞けばこのあと入居者は当面の居場所のことや生活保護の再申請の手続きで市役所へ向かうことになっているのだとか。

　また、本人のほか高齢のお母様が同居されていたはずですが、そちらはすでに市の地域包括支援センターが入ってしかるべき居場所へ移られたようです。

　家賃滞納をして福祉当局の転居指導も聞かずにこの日を迎えたことは入居者の自業自得とはいえ、今晩からさっそく路頭に迷うわけではないと知って少しだけ安心しました。（特にお母様）


　そんなお話をしていたら、立会人の方が「おう、誰かと思ったら」と市役所の２人組の年配の１人に声をかけます。どうやら偶然出くわしたようですが、会話を聞いていると、２人とも元警察官で現役時代は上司と部下の関係だったようです。

　なるほど立会人は警察官OBの方が選任されているのですか。

　市役所の方は会計年度任用職員だそうですが、いつまで勤めていられるかというと人事権は警務課が持っていて警務課から代われと言われたらそれまでだとかどうとかいう会話が漏れ聞こえたような聞こえなかったような。


　着々と家財搬出作業は進み、10時47分に入居者はコンビニから帰ってきてタクシーを呼びます。

　それと入れ違うように10時56分に鍵屋が撤退します。
　あれ、鍵交換は……と思いますが、あくまで入居者不在時の開錠要員に呼ばれただけだったのかもしれません。

　家財の搬出も一部手伝うなど、ただ見ているだけの我々とは違う鍵屋さんでした。


　執行補助者から入居者に、猫はご自身で建物の外に出してください、猫は預かれません、あなたも長いこと連れ添ってきたのではありませんか、と声かけがありましたが、最後は入居者が「捕まえられるんなら、どうぞ（保健所へ連れて行ってください）」と言い残していきました。

　市役所の方からは「荷物は両手で持てるだけにしてくださいってお知らせしましたよね」「それ持って（市役所の）２階に上がれるんですか」「黙って市役所の駐車場に置いたら守衛さんが不審物として扱いますよ」と言われていましたが、大きな段ボール２箱を引っ越し屋さんから台車を借りてタクシーに積んでいきましたよ……。


　作業開始前に私が土足OKしていたので、入居者がいなくなったタイミングで土足のまま家に上がるようになり作業はスピードアップして、家財はさらに運び出されますが、最後の難関は猫です。

　２階の窓からどったんばったん音がして、猫が飛び跳ねたりしている様子も見えます。

　これは何時になったら終わることやら……と思っていたら、11時22分に猫は階段を下りてきて玄関から出ていなくなってしまいました。

　市役所の方のお話だと保護猫だったらしいですが、一瞬視界に入った姿では耳に切り欠き（去勢手術をした目印）があるようには見えませんでした。


　11時31分には市役所の方も帰られ、11時44分に作業は終了、私と管理会社の方も建物に入ります。

　実は物件を買ってから中に入るのは初めてだったりします。

　家賃滞納をするような人だからなのか、猫を飼っていたからなのか、壁紙やふすまがひどいことになっていましたが、喫煙者だったようでどのみち壁紙の類は全交換でしょう。

　このあと管理会社で原状回復費用の見積もりをして鍵を交換するとのことで、11時55分に解散として私も家路につきました。


　作業開始前、鍵屋さんから「鍵を交換しますか？」と聞かれ、管理会社に任せていると答えてしまいましたが、法的手続費用は家賃保証会社が全額負担するので、強制執行の一環で交換してもらえばよかったかな……。
（今回の流れだと鍵交換費用は原状回復費用から差し引かれてしまう気がする）

　やしろあずき氏のお母様の言葉「寝具に課金しろ」（やしろ氏のブログ）に私も影響を受け、「ムアツふとん」に６万円を課金しました。（これでもセール価格）

　自室はカーペット敷きの洋室で、以前、床に布団を敷いて寝ていたところ見事にカビを生やしてしまい、それ以来、スノコベッドに布団を敷いて寝ています。

　ただ、寝具に課金はしているものの、不眠が解消されるほどではなく、通院して処方されている睡眠薬は寝る前に欠かせません。

　一方、妻に代わって娘を寝かしつけるとき、布団を娘が寝る和室に持って行って敷くと、薬を飲まずに寝落ちしてしまったことが何度あったことか。

　寝落ちするといっても数時間で目が覚めて、睡眠薬に頼らずに朝まで寝られるほどではないのですが、薬を飲んで改めて畳に敷いたムアツふとんで寝ると、目覚まし時計をかけないと朝寝坊すること請け合いです。


　同じ布団でも、畳に敷くのとスノコベッドに敷くのでは、こうも違うものでしょうか。

　試しに、スノコベッドにニトリのユニット畳を置いてその上に布団を敷いてみましたが、本物の畳に敷くのとはやはり違うようです。

　スノコベッドもそれなりにしっかりしたものだと思うのですが、微妙にたわんだりしているのかどうか。……そうだとすれば、何か固いものを敷いてその上に布団を敷いたらよいことになりますが、しばらく試行錯誤が続きそうです。

　文化放送「おはよう寺ちゃん」をよく聴いています。

　鉄筋コンクリートのマンション住まいなのでradikoで聴くことが多かったのですが、YouTubeで同時配信していると知ってそちらでも聴いてみることにしました。

　ラジオのインターネット配信というと、radikoやJCBAサイマルラジオといったJASRACの許諾を得ているサイト以外では、楽曲を流せない制約があります。（ラジオでは流れている音楽の部分が無音になるなど）

　しかし「おはよう寺ちゃん」はすべてニュースやトークの時間なのと、BGMやジングルは文化放送オリジナルなのでそのまま配信できていて、ラジオやradikoで聴くのとまったく同じ音声がYouTubeから流れます。

　違うのは、コマーシャルや通信販売の時間などがBGMにさしかわっているところと、スタジオの様子が映像配信されていることです。


　radikoはプレミアム会員でない限り関東以外で聴くことはできませんし、海外からはプレミアム会員でも聴くことはできません。

　聴く側にとって、エリアを選ばないうえ、通信販売やコマーシャルは聴かなくてもよいですしスタジオの様子が映っているぶんお買い得（？）のような気がします。

　radikoを通じた広告収入と、YouTubeからの広告収入のどちらが文化放送により多く入るのかは知る由もなく、自分のようにradikoでも聴けるエリアの聴取者がYouTubeに流出してよいのかどうか分かりませんが、こういうJASRAC楽曲を（自分で演奏するのでなく）一切使わない番組はYouTube配信するのもありなのだなぁと思いました。

　現在、勤務先で老朽設備更新の計画に携わっています。

　社内には本社にも支社にも事業部門と投資財務部門があって、自分がいる支社の事業部門は本社の事業部門を通じて投資財務部門から設備投資予算を取り付ける流れです。

　目下、勤務先の営業収入は振るわず、当然、設備投資できる総額は限られていて、ほかにも設備投資案件が山積みのなか本社の投資財務部門はあれやこれや（事業部門から言わせれば）難癖をつけて予算を渋ろうとします。

　コストダウンが無限にできるはずもなく、それを超えて設備更新の投資額を減らすことは、当然、今後の事業規模が縮小することを意味するので、事業部門は最大限の抵抗を試みます。

　が、そこはビジネスライクな数字の世界であり、事業部門がいくら社会科や道徳の教科書に出てきそうな文言を並べたてたところで投資財務部門の首を縦に振らせることはできません。

　最終的には事業担当と財務担当の役員クラスの出番となり、事業部門の他の投資案件と引き換えに、自分が担当する設備投資案件は予算が認められる流れになりました。


　こうした業務に携わるのは初めてだったので、いろいろ新鮮でした。

　きっと国でも財務省と各省庁で似たようなやり取りがあるんだろうなぁと思いをはせる次第です。

　債務を減らしたい財務省と予算が欲しい省庁間であれやこれややり取りがあるところへ、大臣クラスの政治決着で予算がついたりはがされたりなど、きっと珍しくもないのでありましょう。


　会社全体、あるいは国全体のことを考えれば、本来、成長分野へ予算を振り向けるために売上（税収）に応じた適切な事業規模にすることは、社員、役人が総出で取り組むべきテーマのはずです。

　しかし、勤務先のように大きな組織になると、設備投資縮減を勉強したとしても他の案件に予算を取られるだけで、短期的には予算をゴネ続けた部署がゴネ得して予算縮減を勉強した部署がバカを見たように映るのが実情です。……きっと、国でも同じことが起きているのではないかと思います。

　今回の案件でいえば、我々が投資予算を獲得したのと引き換えに投資が見送られる案件があるわけで、会社全体で見れば何が最適だったのか考えさせられます。

　「経営判断」とは、ときには下々の者が数字をもとに折衝したものをひっくり返すものです。何か一貫して筋の通った経営理念や哲学があってそれに基づくものならよいかもしれませんが、３年おきに人事異動で替わる役員のお気持ち次第とあっては、財布をあずかる部署の人たちはやり切れないだろうなぁと思います。

　そういう高度な判断の現場とは程通い私のような万年係長には永遠に理解できない話なのかもしれませんが。

　個人事業主ではないサラリーマンの戯言とお聞き流し下さい。

　勤務先で庶務を担当するまで仕入消費税と売上消費税すら知らなかったレベルですが、世で消費税課税事業者になると負担増でやっていけなくなるだのふりまいている人たちには思うところがあります。


　これまで消費税免税事業者が受け取ってきた報酬は、受け取る側と支払う側でそもそも認識が違っていた、という点は確かにあると思います。

　たとえば110,000円の報酬をやり取りした場合、受け取る側はそもそも消費税を取っていないつもりでも、支払う側は消費税込みで支払って帳簿には「外注費100,000円、仕入消費税10,000円」と書くわけです。

　そして消費税は最終消費者が負担するので、成果物を150,000円（税込165,000円）で売ったら、制作の過程で支払った消費税は差し引いて5,000円を納税するしくみです。


　市中の消費者が目にする機会があるものでは、ブックオフで買取をしてもらったときのレシートです。あれにはちゃっかり消費税が含まれています。

　ブックオフで買取金額11円の場合、ブックオフはを持ち込んだ人に11円のうち1円を消費税として支払ったことにしていますが、11円を受け取った人はそんなこと考えてなくて全額を自分のフトコロに入れてしまうのと同じです。


　税当局にしてみれば、こんなけしからんしくみはないわけで、今後、課税事業者に支払った消費税しか仕入消費税を認めない、とするのは当然のことのように思います。
（実は古物商の仕入消費税は今後も認められます……）


　今後は、報酬を支払う側に立てば、免税事業者には「外注費110,000円」、課税事業者には引き続き「外注費100,000円、仕入消費税10,000円」となり、免税事業者に対しては実質的な値上がりです。

　じゃぁ、個人事業主が課税事業者になったとして、これまで110,000円をすべてフトコロに入れていたのが１万円を納税しなければいけなくなるかといえばそんなことはなくて、課税事業者となった個人事業主にも仕入消費税が認められるわけです。

　「トーゴーサン」とか「クロヨン」と言われるように、収入をすべて税当局に把握されるサラリーマンと違い、個人事業主はあれやこれやを経費に計上して所得を圧縮しているのが実情なのですから、当然、納税する消費税も、経費として支払った消費税を差し引いたものになります。


　免税事業者が課税事業者に転換して増える負担があるとすれば、税そのものというよりは、会計ソフト入力の手間なのではないかと推察します。

　……税負担が多少増えるのは確かでしょうけれど、仕入消費税を差し引いた税負担の金額で、やれ廃業に追い込まれるとか、食うや食わずの暮らしになるとか、本当にそれほどのことなのだろうか、とは思います。


　インボイス反対の声を上げて大騒ぎしている人たちは、何が目的で大騒ぎをしているのか、実は無知な個人事業主が活動家にたきつけられているだけなのではないか、というのが私の感想です。