貸家リフォームの備忘録(5)
2024.09.23 Monday | よんなん的大家
(1)、(2)、(3)、(4)のつづきです。
■そのほか、まとめ
ほかにも細々とやってもらったところがあり、一般管理費も1割かかりましたし、廃材処分費もかかりました。ですから(1)から(4)で挙げた代金をすべて足しても270万円にはなりませんが、総額270万円のリフォームとなりました。
うち、136万円は前の入居者(というより家賃保証会社)からの家賃収入と原状回復費用を充て、自分の持ち出しは134万円の計算です。
(あと、2022年6月の雹害の修繕は今回のリフォームでの修繕箇所と重なった部分もあったので、その費用50万円を先延ばししていればこれに充てられた)
これで家賃は2割近く上がり(表面利回りは2.25%アップ)、前回は空室が半年近く続いたのが1週間で埋まりました。
このうち機能向上した(グレードが上がった)ところは、階段の手すりや網戸がなかったところに新規設置して、インターホンやIH調理器用の電気配線をして、シャワーヘッドや電灯を見栄えするものに交換した程度で、残りはすべて劣化や破損した部分の修繕・交換でした。
外壁なんかどうせ10年少々に1回は塗り直さなくてはいけないですし、前の入居者が汚した壁紙は交換しないといけません。
外壁のペンキ色や、室内の壁紙、クッションフロアも、ほぼすべて同じ値段で選べるものから選びました。(1階居室と玄関のアクセント壁紙だけ、少し高いグレードのものにしましたが、そこだけです)
最低限必要な修繕+αのなかでこれだけのことができたと胸を張っていますし(それでも雨戸の交換は見送ったけど)、逆に、前のオーナーはこの当然必要な修繕をしていなかったし、前の管理会社は提案してこなかったのだなと思います。
色や壁紙の選び方の観点では、築50年以上の物件ですから、万人受けするとされる白一色の内外装では新築や築浅の物件に対して家賃の安さでしか入居者に選んでもらえる競争力を持てないと思っています。
また、私は貸家を1戸しか持っていないので、万人受けしなくても広い世の中の誰か1人に刺さればそれで満室になります。本業は別にあって、不動産業界で国内シェア何位をめざすとかそういうことは考える必要がない、自分で持っている1軒が満室なら文句がない大家はそれでよいのです。
ですから自分の好きなようにやらせてもらいました。
不動産投資の本はあれこれ読みましたが、どれ一つとして一般化できる話が書いてある本はありませんでした。どれも、その本を書いた人はそういうふうにやった、というだけです。
私がやったことも、同じく一般化できる話だとは思いませんが、個人的な備忘録がこのブログの(どの記事にも共通する)趣旨です。
■そのほか、まとめ
ほかにも細々とやってもらったところがあり、一般管理費も1割かかりましたし、廃材処分費もかかりました。ですから(1)から(4)で挙げた代金をすべて足しても270万円にはなりませんが、総額270万円のリフォームとなりました。
うち、136万円は前の入居者(というより家賃保証会社)からの家賃収入と原状回復費用を充て、自分の持ち出しは134万円の計算です。
(あと、2022年6月の雹害の修繕は今回のリフォームでの修繕箇所と重なった部分もあったので、その費用50万円を先延ばししていればこれに充てられた)
これで家賃は2割近く上がり(表面利回りは2.25%アップ)、前回は空室が半年近く続いたのが1週間で埋まりました。
このうち機能向上した(グレードが上がった)ところは、階段の手すりや網戸がなかったところに新規設置して、インターホンやIH調理器用の電気配線をして、シャワーヘッドや電灯を見栄えするものに交換した程度で、残りはすべて劣化や破損した部分の修繕・交換でした。
外壁なんかどうせ10年少々に1回は塗り直さなくてはいけないですし、前の入居者が汚した壁紙は交換しないといけません。
外壁のペンキ色や、室内の壁紙、クッションフロアも、ほぼすべて同じ値段で選べるものから選びました。(1階居室と玄関のアクセント壁紙だけ、少し高いグレードのものにしましたが、そこだけです)
最低限必要な修繕+αのなかでこれだけのことができたと胸を張っていますし(それでも雨戸の交換は見送ったけど)、逆に、前のオーナーはこの当然必要な修繕をしていなかったし、前の管理会社は提案してこなかったのだなと思います。
色や壁紙の選び方の観点では、築50年以上の物件ですから、万人受けするとされる白一色の内外装では新築や築浅の物件に対して家賃の安さでしか入居者に選んでもらえる競争力を持てないと思っています。
また、私は貸家を1戸しか持っていないので、万人受けしなくても広い世の中の誰か1人に刺さればそれで満室になります。本業は別にあって、不動産業界で国内シェア何位をめざすとかそういうことは考える必要がない、自分で持っている1軒が満室なら文句がない大家はそれでよいのです。
ですから自分の好きなようにやらせてもらいました。
不動産投資の本はあれこれ読みましたが、どれ一つとして一般化できる話が書いてある本はありませんでした。どれも、その本を書いた人はそういうふうにやった、というだけです。
私がやったことも、同じく一般化できる話だとは思いませんが、個人的な備忘録がこのブログの(どの記事にも共通する)趣旨です。