よんなん総研blog

　前の入居者が昨年10月に退去してから始めたリフォームがようやく完工しました。

　修繕の点では、亀裂が入って穴も開いていた外壁を塗り替え、穴をふさぎ、傷んでいた玄関のドアを交換し、前の入居者が散々汚した壁紙やクッションフロア、ふすま紙の交換、網戸の貼り替えを全体的にやりました。

　あと、庭が草ぼうぼうだったので草取りのついでに防草シートを敷いてもらい、その上から砂利を敷き詰めました。謎の布団干し台（？）も撤去しました。（隣にアパートが建って庭には日が当たらない）

　加えて、網戸がなかった窓にも網戸をつけ、カーテンレールがない窓にもカーテンレールをつけ、階段には手すりをつけました。

　こまごまとしたところでは、インターホンが乾電池式だったので配線をしてもらい、その他電気関係ではキッチンにIHクッキングヒーター用の電源を引きました。


　費用は施主支給品の購入費用をのぞいて270万円。結構かかりました。
（ただしそのうち136万円は家賃保証会社からもらった前入居者の家賃や原状回復費用等）

　施主支給品は、カーテンレールやインターホン、玄関の外灯などです。
　カーテンレールはニトリで買ってきました。

　月８万で貸していたものを１年近く賃貸に出さず、改装プランの検討や見積もり、実際の施工に費やしたので、機会損失もあったはずです。

　しかし、前回は募集から入居まで５か月要したので、同じ外観や内装で再度募集をしたところでしばらく入らないか家賃を値下げしなければいけなかったでしょうから、機会損失は月７万円×６〜７か月＝4〜50万円くらいでしょうか。

　今回のリフォームには、前入居者を通じて得た反省（以前の記事）や、あれこれ本を読んで得た知識をなるべくつぎ込んだので、きっとすぐ決まるだろうと信じています。

　完了検査の帰りに不動産屋さんに立ち寄って募集をお願いしてきました。

　募集家賃も高くできるかなと期待しているので、不動産屋さんの査定が楽しみです。