よんなん総研blog

　先日、家賃滞納していた入居者の明け渡しが終わりました。

　2020年に貸家を買ってから、はじめて募集から退去まで経験した入居者でした。

　次に募集するにあたって踏まえたい学びを挙げてみます。


１　見た目がみすぼらしい物件にはみすぼらしい入居者が来る

　これはn=1の話なので一般化できるかは分かりませんが。

　物件を購入したときの売り主曰く「200万円程度かけてリフォームした」とのことでしたが、素人目に見ても外壁は傷みが激しかったです。（賃貸中のオーナーチェンジ物件だったので内装は見られなかった）

　とはいえ、購入のために現金は使い果たしてしまいましたし、外壁を修繕する（資金的な）余裕はなく、現状で入居した人はいたのですし、購入時に入居していた法人が退去したあと、原状回復工事のみで次の募集をかけました。

　結果は、家賃も払わないのにクレームだけは一人前の入居者で、次回は少なくとも外壁は修繕したいと思います。


２　入居時に値切る入居者はろくなのがいない

　これもn=1の話ではあるのですが。

　入居者は内見の時点で、敷金２か月分を1.5か月にして、入居開始の翌月末までフリーレントにすることを要求していました。
（要は、1.5か月分をそのまま家賃に当てたいということだったのか）

　空室が続くくらいならと受け入れて入居してもらいましたが、結果は、家賃も払わないのにクレームだけは一人前の入居sy（ry


３　管理会社は入居者のクレームが収益源

　２年足らずの入居中に、管理会社は入居者のクレームを元に修繕の見積書を３回も送ってきました。

　うち２回は、家賃は払ってくれているのだし、クレーム対応することで長く住んでくれるのなら……と発注しましたが、あとで裁判のときになって入金記録を見たらフリーレントが終わって２か月目から家賃の入金が遅れ始めていたことが判明。まともに家賃を入れたのは初回だけ！
（家賃保証会社を入れているので、入居者からの入金が遅れても大家には変わらず入金されていた）

　家賃も払わずにクレームだけつけていた入居者の希望を、右から左へ家主へ知らせていただけだったのです。

　そりゃぁ、家賃の５％、金額にして月数千円、時給1,500円で人を雇ったら半日分にもならない手間賃で入居者からの電話対応やらなにやらやってくれるのですから、ほかに収入のあてがなければ管理会社はやっていけないのかもしれませんが。

　２回のうち１回は雹害で雨どいが破損したもので、足場を組んで工事が終わったら足場を撤去する必要があり（それで工費の半分を要した）、それだったら退去後に外壁を直す（どうせ足場は組む）ときまで待って同時にやればよかった話です。

　昨年の暮れにネズミが出たから駆除してくれと20万円の見積もりを提示してきたときは、じゃぁ蚊が出たら大家が蚊取り線香や蚊帳を買うのか、ゴキブリが出たら大家がゴキブリホイホイや殺虫剤を買うのか、寝言は寝て言え、と突き返しましたが、鵜のみにしていたら大変でした。


　特に「３」のクレームをつける入居者が実は家賃滞納者だった話は、東條さち子氏の『主婦でも大家さん』に出てきたエピソードで、それを読んでいたのに同じ目に遭うとは、まさに「賢者は歴史に学び、愚者は経験に学ぶ」でありました。

　とりあえず、次は管理会社を変えて募集をかけようと思います。