よんなん総研blog

　きのうリフォームが（ほぼ）終わったばかりで、まだ引っ越してもいませんが、管理組合の総会があったので行ってきました。

　日曜日の朝9時半から、と、そこに住んでいれば9時まで寝ていたって大丈夫な時間帯ですが、7時には起きていたのに浦安の家でモタモタしていたら着くころには10時を過ぎていました。orz

　会場の後ろのほうから席が埋まっていくのは、大学の講義も、労働組合の集会も、そのほかどんな会合でも同じようで、私が着いたころにはいちばん前の席しか残ってませんでしたよ。


　見回すと、会場にいる出席者のほぼ99％（目測）は白髪や禿頭ばかりのリタイア世代です。

　おそらく、新築当時からお住まいの方ばかりなのではないでしょうか。

　議案を聞いていても、次の○○担当の役員は長年△△社にお勤めの経験があり○○分野に精通した□□さんに……という具合で、ここの管理組合の役員はとんでもないプロ集団のようです。


　しかも、働き盛りで管理組合活動（＝物件の維持管理）に手が回らない、なんてことはなく、毎日が日曜日な人達です。（←失礼）


　そんな人達が寄ってたかって管理組合で活動しているっていうんですから、そりゃぁ、委託しているマンション管理会社が向こうから管理受託費の値下げ＋無料での新サービス提供を申し入れてくるわけです。。

　管理会社は、新築時の分譲会社（＝旧財閥系）がずっと請け負っている、という、一番ぼったくられていそうなパターンなのに。

＃単に、近年は管理会社の競争が激しいだけなのかもしれませんが


　それでいて「このハイムを100年持たせる」なんて言ってるんですから、いや、あなた方その頃にはもういないでしょう（←つくづく失礼な奴）、と思いつつも、なんとも頼もしい話です。


　ともあれ、1989年の省令改正まで「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」では鉄筋コンクリート造住宅の法定耐用年数は60年でした（現在は47年）し、築古マンションの免震化は「王子ホームズ青山」（1972年築→2009年改修）に前例があります。

＃現行の耐震基準は1981年（昭和56年）に改正されたものなので、それ以前の建物は大半が既存不適格と考えて差し支えない

　王子ホームズ青山の例では、集合住宅の基礎免震化では初のケースだったうえに真下に地下鉄が走っている場所で難工事だったこともあってか、総工費30億円、と新築するのと同じくらいの値段だったそうですが（参照）、しばらく待てば「免震レトロフィット工法」もきちんとした管理組合の修繕積立金会計なら手が届きそうな工費に落ち着くのではないでしょうか。（←根拠のない勝手な予想）

　それを考えると「100年持たせる」という言葉も、あながち年寄りの妄言ではなさそうです。


　しかも、築年数が古いマンションは賃貸の比率が増えて荒れ始める傾向がある一方で、このマンションでは所有しながら自分で住まずに貸している人は総戸数の1割程度だそうで、その点もあまり心配しないで済みそうです。
（自分で住んでいない人だけを対象にした管理費値上げが議案にあった）


　話はそれますが、上に挙げた省令で、鉄道用の鉄筋コンクリート造の橋りょうは法定耐用年数50年、トンネルは60年ということになっていても、都心にある総武線の高架橋（＝昭和7年）を架け替える、だとか、銀座線（＝昭和2年）や丸ノ内線（＝昭和29年）のトンネルを掘りなおす、なんていう話は聞こえてこないわけですよ。