よんなん総研blog

　リフォーム会社Ａが協力会社を連れて貸家のリフォーム見積もりの下見に来ました。

　リフォーム希望個所の一つに「太陽熱温水器設置」を挙げているのですが、やってきた設備会社さんは、長期的なメンテナンスや交換を考えると正直おすすめしないと言います。

　費用対効果でいえば、給湯器をエコジョーズに替えるほうがよいようです。

　しかし「プロパンガス10年しばり契約」の話をすると、ガス会社の鼻をあかしてやりたい当方の気持ちを少しは理解してくれた様子です。

　設備会社さんは、貸家についている2020年製の給湯器を見て「この年式でエコジョーズを選ばないなんて何を考えているんでしょうね」と言います。

　プロパンガス屋は10年間のガス代金を見越して給湯器を貸与するのですから、少量のガスで給湯できるエコジョーズを選ぶはずがありません。

　前にも書きましたが、入居者の不満10年分の代償が、たかだか実売価格15万円程度の給湯器やエアコンだとは割に合わない話です。

　プロパンガスは自由競争とはいっても、こんなしくみは百害あって一利なしです。

　空室になった貸家の外壁・床下診断結果が出るまで、週末ごとに自分でできるところを掃除しています。

　全体としてはとても素人の手におえるものではなくいずれ特殊清掃を入れますが、そうはいっても改装のプランを練るのに臭くて立ち入れないようでは困りますので。

　さて、２階居室の窓は両手で開け閉めしないと窓が動かないくらいガタピシしていて、窓枠ごと交換しないといけないだろうか……と考えてしました。

　それを、掃除用ウエットティッシュなどを駆使して、窓枠のレールにこびりついた犬猫のエサなんだか垢なんだか抜け毛なんだか糞尿なんだかよく分からない汚れをそれなりに落とし（完全に落とすのは後でプロにまかせる）、持参したKURE5-56を戸車のあたりをめがけて吹き付けたら……

　なんということでしょう、両手を使っても難儀していた窓の開け閉めが、指先で少し力を入れただけでできるようになったではありませんか。

　窓枠がゆがんでいるのか、戸先に汚れが詰まっていて完全に閉まらないのか、鍵を掛けようとすると窓を押さえつけないと完全には閉まらないのですが、それでもKURE5-56を使う前と使った後では大違いです。

　KURE5-56は潤滑剤であるとともに洗浄剤でもあるのは知ってましたが、錆を落とすだけでなく、犬猫の糞尿（と思われる）にも効果があるのでしょうか。


　窓の開け閉めに関するクレームのほとんどはKURE5-56が１本あれば解決しちゃうんじゃないかとすら思いました。

　空室になった貸家の修繕を前に、外壁と床下の診断業者に来てもらいました。

　本当は耐震診断もしたかったのですが、建築時の図面がないと難しいとのことでこれは見送りです。

　で、私とリフォーム会社、協力会社を含めて大人が５人、専門器具なども持ちながらものものしく家を取り囲んでいると、近所の方が話しかけてこられました。

　私が持ち主ですと応じると、先月退去したこの貸家の住人には、特にペットの悪臭に悩まされていたとのこと。

　私自身、強制退去執行後に家に立ち入ると２階建ての２階の部屋の荒れようと悪臭には目と鼻を覆うばかりでしたが、てっきり、悪臭も、ビリビリに破かれたふすまも、猫の仕業だと思っていました。

　私の実家ではかつて室内に犬を飼っていましたが、こんなことはありませんでしたので。

　それが、その方のお話では悪臭は犬によるものだったのだとか。

　入居時に申告されていたペットは犬一匹、猫一匹で、そのあと犬は死んで退去時には猫一匹になっていましたが、そのご近所の方のお話では犬が死んでほっとしていたところ、次は猫、それから鳥……云々。

　鳥は聞いてなかったけど、どうして２階の部屋に鳥の羽根まで散乱しているのだろうと思ったら、なるほど鳥まで飼っていたのか……。
（退去時の搬出物に鳥かごや鳥そのものはなかった気がするけれど）


　退去後の部屋を見た当初、部屋が荒れたのは猫のせいだと考えて、次の募集時は猫不可にしようと考えていました。

　しかし、どうやら猫がどうとかいう話ではなく、飼い主の問題のようです。

　ペットそのものを不可にしたところで、問題ある入居者が部屋を荒らすリスクは多少減らせるでしょうが、こちらはそもそも問題ある入居者には入ってもらいたくないのです。

　それには家賃を上げて敷居を高くしておくとか、入居の時点で値切るような人は断るとか、そういう手段のほうが効果的のように思います。
（前入居者は入居時に敷金値下げと入居翌月までのフリーレントを要求していた）

　家賃を上げるといっても築年数は古いので、高めの家賃を設定しても見合うような内外装を整えないといけません。


　善良な入居者に来ていただくことを前提に、今後の募集でペットへの門戸は開けておこうかと考えています。

　空室になった貸家に立ち入りました。

　管理会社から原状回復の見積もりは届きましたが、壁紙やクッションフロアの貼り替え以外には郵便受けの交換を提案してきた程度です。

　……お世辞にも、そんなのでは自分だって住もうと思わないほどの築古戸建なので、もう少し手を入れようと思います。

　まずは窓サッシの交換。

　スムーズに開け閉めができなかったり、鍵もうまくかからないうえ、網戸もないので（←これは前の入居者からクレームがあった）できれば交換したいです。

　しかし、ガラスがいわゆる「昭和ガラス」（模様が入った曇りガラス）なのです。

　「昭和ガラス」は、それはそれで好きな人がいますし、現在製造されていないので、これは活かしたいところです。

　サッシだけ交換して、ガラスは既存のものを再利用する……ということができるのかどうか。

　家賃滞納を続けた入居者は晴れて退去しました。

　この際なので管理会社も、家賃を滞納していることを大家に知らせず、入居者のクレームだけをもとに修繕の見積書を３回も提示するようなふざけた会社から、他社に切り替えようと思っています。

　候補は、自宅最寄駅（物件の最寄駅でもある）近隣にある不動産屋さん３社です。

　どれも大手チェーンには属していない地場の業者で、Ａ社、Ｂ社は古くからあり、Ｃ社は最近できました。

　Ｃ社の店の前を朝９時ごろに通ると、社員総出で店や道路の掃除をしています。……新規参入ゆえのイメージ戦略か何かなのでしょう。見ていて悪い気はしません。

　しかし、掃除をしているみなさんはどうもコワモテで、通りがかりに眺めている私をにらみ返すかのように見つめてきます。

　明日のお客さんかもしれないのだし、商売人ならそこは笑顔じゃないのかな。


　掃除といえば、中古車販売のビッグモーターも、掃除の指導が徹底していたようですが、どういうわけか雑草を枯らすために街路樹に除草剤を撒いたうえ、顧客の信頼を裏切るような仕事をしていたのは記憶に新しいところです。

　朝、店の前を掃き掃除している会社に対して信頼できるイメージをもってよかったのは平成までだったのかもしれないです。


　何軒も物件を持っていて、うち１軒をそうした新規参入組にお願いしてみるならよいのですが、まだ虎の子である１軒を預ける会社を選ぶので、やや保守的なスタンスにならざるを得ないなぁと現時点では考えています。

　先日、家賃滞納していた入居者の明け渡しが終わりました。

　2020年に貸家を買ってから、はじめて募集から退去まで経験した入居者でした。

　次に募集するにあたって踏まえたい学びを挙げてみます。


１　見た目がみすぼらしい物件にはみすぼらしい入居者が来る

　これはn=1の話なので一般化できるかは分かりませんが。

　物件を購入したときの売り主曰く「200万円程度かけてリフォームした」とのことでしたが、素人目に見ても外壁は傷みが激しかったです。（賃貸中のオーナーチェンジ物件だったので内装は見られなかった）

　とはいえ、購入のために現金は使い果たしてしまいましたし、外壁を修繕する（資金的な）余裕はなく、現状で入居した人はいたのですし、購入時に入居していた法人が退去したあと、原状回復工事のみで次の募集をかけました。

　結果は、家賃も払わないのにクレームだけは一人前の入居者で、次回は少なくとも外壁は修繕したいと思います。


２　入居時に値切る入居者はろくなのがいない

　これもn=1の話ではあるのですが。

　入居者は内見の時点で、敷金２か月分を1.5か月にして、入居開始の翌月末までフリーレントにすることを要求していました。
（要は、1.5か月分をそのまま家賃に当てたいということだったのか）

　空室が続くくらいならと受け入れて入居してもらいましたが、結果は、家賃も払わないのにクレームだけは一人前の入居sy（ry


３　管理会社は入居者のクレームが収益源

　２年足らずの入居中に、管理会社は入居者のクレームを元に修繕の見積書を３回も送ってきました。

　うち２回は、家賃は払ってくれているのだし、クレーム対応することで長く住んでくれるのなら……と発注しましたが、あとで裁判のときになって入金記録を見たらフリーレントが終わって２か月目から家賃の入金が遅れ始めていたことが判明。まともに家賃を入れたのは初回だけ！
（家賃保証会社を入れているので、入居者からの入金が遅れても大家には変わらず入金されていた）

　家賃も払わずにクレームだけつけていた入居者の希望を、右から左へ家主へ知らせていただけだったのです。

　そりゃぁ、家賃の５％、金額にして月数千円、時給1,500円で人を雇ったら半日分にもならない手間賃で入居者からの電話対応やらなにやらやってくれるのですから、ほかに収入のあてがなければ管理会社はやっていけないのかもしれませんが。

　２回のうち１回は雹害で雨どいが破損したもので、足場を組んで工事が終わったら足場を撤去する必要があり（それで工費の半分を要した）、それだったら退去後に外壁を直す（どうせ足場は組む）ときまで待って同時にやればよかった話です。

　昨年の暮れにネズミが出たから駆除してくれと20万円の見積もりを提示してきたときは、じゃぁ蚊が出たら大家が蚊取り線香や蚊帳を買うのか、ゴキブリが出たら大家がゴキブリホイホイや殺虫剤を買うのか、寝言は寝て言え、と突き返しましたが、鵜のみにしていたら大変でした。


　特に「３」のクレームをつける入居者が実は家賃滞納者だった話は、東條さち子氏の『主婦でも大家さん』に出てきたエピソードで、それを読んでいたのに同じ目に遭うとは、まさに「賢者は歴史に学び、愚者は経験に学ぶ」でありました。

　とりあえず、次は管理会社を変えて募集をかけようと思います。

　ついに家賃滞納からの明渡強制執行の日を迎えました。

　昨夜に物件の様子を見に行くと、室内は電気がついていて、干してある洗濯物も一昨日と違うものになっていました。強制執行を翌日に控えて居住中のようです。

　午前半休を取得できたので当日10時執行のところ40分ほど前に現地に赴いたところ、ちょうど引っ越し屋（執行補助者）さんのトラックが着くところでした。

　追って、立会人の方、家賃保証会社の方（←弁護士が指定した代理人）、鍵屋さん、管理会社の方がやってきて、9時48分に裁判所の執行官の方がお見えになりました。

　入居者は閉じこもって出てこないかと思いきや、素直に家から出てきて執行官や補助者の方とお話をして、9時55分に「じゃぁ始めていいですよ」とあっけなく応じ、10時ちょうどに執行官、執行補助者、立会人が家に入りました。

　家財は倉庫（千葉市内のハローストレージとのこと）に１か月間保管されますが、猫と熱帯魚は預かれないので自ら持ち出してほしい、と執行補助者がお話をしますが、入居者は「どうにもならない」と言って10時12分にコンビニへ出かけていきました。


　入居者がいなくなってしまえば、ただの引っ越しで、補助者のスタッフの方がテキパキと家財を運び出してゆきます。

　ただの引っ越しと唯一違うのは、執行官と立会人と代理人、そして管理会社と私が作業もせずに見ていることで、代理人以外は全員クールビズだったので引っ越しの現場に似つかわしくないのが４人も様子を見守っている異様な引っ越しです。

　はす向かいの家の方が出てこられて「どうしたんですか？」と聞かれ、まさか「家賃滞納で追い出すのだ」とも言えずにいたところ、立会人の方がニコッと笑って一言「引っ越しです」とだけ答えてました。


　それを遠巻きに見ている公務員ふうの２人組が見えたので声をかけると、市役所の生活保護担当の方で、聞けばこのあと入居者は当面の居場所のことや生活保護の再申請の手続きで市役所へ向かうことになっているのだとか。

　また、本人のほか高齢のお母様が同居されていたはずですが、そちらはすでに市の地域包括支援センターが入ってしかるべき居場所へ移られたようです。

　家賃滞納をして福祉当局の転居指導も聞かずにこの日を迎えたことは入居者の自業自得とはいえ、今晩からさっそく路頭に迷うわけではないと知って少しだけ安心しました。（特にお母様）


　そんなお話をしていたら、立会人の方が「おう、誰かと思ったら」と市役所の２人組の年配の１人に声をかけます。どうやら偶然出くわしたようですが、会話を聞いていると、２人とも元警察官で現役時代は上司と部下の関係だったようです。

　なるほど立会人は警察官OBの方が選任されているのですか。

　市役所の方は会計年度任用職員だそうですが、いつまで勤めていられるかというと人事権は警務課が持っていて警務課から代われと言われたらそれまでだとかどうとかいう会話が漏れ聞こえたような聞こえなかったような。


　着々と家財搬出作業は進み、10時47分に入居者はコンビニから帰ってきてタクシーを呼びます。

　それと入れ違うように10時56分に鍵屋が撤退します。
　あれ、鍵交換は……と思いますが、あくまで入居者不在時の開錠要員に呼ばれただけだったのかもしれません。

　家財の搬出も一部手伝うなど、ただ見ているだけの我々とは違う鍵屋さんでした。


　執行補助者から入居者に、猫はご自身で建物の外に出してください、猫は預かれません、あなたも長いこと連れ添ってきたのではありませんか、と声かけがありましたが、最後は入居者が「捕まえられるんなら、どうぞ（保健所へ連れて行ってください）」と言い残していきました。

　市役所の方からは「荷物は両手で持てるだけにしてくださいってお知らせしましたよね」「それ持って（市役所の）２階に上がれるんですか」「黙って市役所の駐車場に置いたら守衛さんが不審物として扱いますよ」と言われていましたが、大きな段ボール２箱を引っ越し屋さんから台車を借りてタクシーに積んでいきましたよ……。


　作業開始前に私が土足OKしていたので、入居者がいなくなったタイミングで土足のまま家に上がるようになり作業はスピードアップして、家財はさらに運び出されますが、最後の難関は猫です。

　２階の窓からどったんばったん音がして、猫が飛び跳ねたりしている様子も見えます。

　これは何時になったら終わることやら……と思っていたら、11時22分に猫は階段を下りてきて玄関から出ていなくなってしまいました。

　市役所の方のお話だと保護猫だったらしいですが、一瞬視界に入った姿では耳に切り欠き（去勢手術をした目印）があるようには見えませんでした。


　11時31分には市役所の方も帰られ、11時44分に作業は終了、私と管理会社の方も建物に入ります。

　実は物件を買ってから中に入るのは初めてだったりします。

　家賃滞納をするような人だからなのか、猫を飼っていたからなのか、壁紙やふすまがひどいことになっていましたが、喫煙者だったようでどのみち壁紙の類は全交換でしょう。

　このあと管理会社で原状回復費用の見積もりをして鍵を交換するとのことで、11時55分に解散として私も家路につきました。


　作業開始前、鍵屋さんから「鍵を交換しますか？」と聞かれ、管理会社に任せていると答えてしまいましたが、法的手続費用は家賃保証会社が全額負担するので、強制執行の一環で交換してもらえばよかったかな……。
（今回の流れだと鍵交換費用は原状回復費用から差し引かれてしまう気がする）

　前回から間が空いてしまいましたが、その間に

・　８月　２日（水）　一審判決（→勝訴したけど仮執行宣言がつかなかった）
・　８月２２日（火）　確定
・　８月２３日（水）　強制執行申立
・　９月１１日（月）　催告
・１０月１１日（水）　強制執行（予定）

と話が進みました。

　一審判決を受け取って仮執行宣言がつかなかったと知ったときは、控訴されるとまた数か月単位で引き延ばしだなぁ……と思ったのですが、意外にも控訴されることなく確定し、その後の展開は早かったです。

　催告日は仕事の都合で同行できず、強制執行当日も仕事をはずせそうになく、こういうできごとに立ち会う貴重な機会ではあるものの、専門の方々にお任せして淡々と進めてもらうことにします。

　強制執行申立書には復代理人に家賃保証会社の方々が書かれていて、弁護士の先生はいらっしゃらないみたいです。

　結果的に、弁護士の先生が足を運んだのは千葉地裁での弁論ただ１回だけで、あとは事務所で書類を右から左へ動かすだけの定型業務のようでした。

　事務所のWebサイトを見ると、主な取扱事件は「労使問題（経営者側）、人事総務関係」とあるので、家賃保証会社からまわってくる案件は事務所のお小遣い稼ぎのような部類なのでしょう。

　……そりゃぁ「弁論の期日が決まったら行きたい」と電話したら、そんな原告の興味本位なだけの面倒な話は体よく断られるわけです。

　貸家の家賃滞納〜内容証明郵便での催促〜建物明渡請求訴訟のその後です。（その（４））


　被告（家賃滞納中の入居者）は建物明渡請求訴訟の訴状を受け取っていないと聞いていましたが、なんと被告から答弁書が提出された、と弁護士事務所からその写しが届きました。

　提出は当初の期日の２日前で、その日のうちに裁判所から弁護士事務所へFAXされ、さらにその日の消印で写しが郵送されて我が家の郵便受けに入っていたのは期日当日の夕方でした。

　もしかしたら、第１回期日は最初の予定通り行われたのかもしれません。

　……空振りでも裁判所へ足を運んでおくんだったかな、、、


　答弁書は請求に対しては争わず和解を求める内容で、家族が病気だから転居が不可能に近いことや、貸家に不満があることや、滞納分は当初の契約期限までに完済する意思があること、第１回期日は家族の病気のため欠席する（答弁書の提出で擬制陳述する）旨が書いてありました。


　答弁書を読んで思うところはたくさんありますが、原告の私が係争中にブログで主張を連ねることは適切ではないと考えるので、これは解決してからここで書くことにします。


　しかし訴状を受け取らないとか、答弁書を提出して欠席裁判にしないとか、引き延ばしを図る方策を知っているということは、過去に同じような経験をしてきたか、あるいはアドバイスをする人がいるのかもしれません。


　へたすると地裁判決が出ても控訴をするんじゃないかという気さえしますが、逆に、そこまでの知識があるのなら、判決確定を待たずに仮執行宣言をもって強制執行が可能なことも知っているとも考えられ、さすがに病気の家族ともどもその場から裁判所の執行官に排除されて鍵を交換される強制執行の前には自主的に退去するのではないか……という気もします。

　すくなくとも和解なんてとんでもないですし、家賃保証会社が保証をしてくれる間に解決することを望むばかりです。

　貸家の家賃滞納のその後です。（その（３））

　家賃保証会社が手配してくれた弁護士事務所から訴状の写しが届きました。
　家賃未納につき賃貸契約は解除したので建物を明け渡せ、という内容です。原告は私で、先だって事務所所属の先生方への委任状を書きました。

　家賃保証会社の担当者に連絡すると、入居者に電話をするとその場では分かったような返事をするのだがまったく動きを見せない、生活保護を受け始めて市役所のケースワーカーからも転居指導があるがやはり返事ばかりで実際には行動を起こさない様子だ、とか。

　いちおう電話をすれば出るので、しばらく催促は控えて判決が出たあと危機感を持ってくれることを期待する、という方針だそうです。

　その間の家賃（に相当するお金）は家賃保証会社が（管理会社経由で）私に払ってくれるので、大家の私はこの件が長引いたからといって困ることはありません。

　しかし「これで危機感を持って（住宅扶助の範囲で住める家への転居を）行動してくれたら……」という話は、３月に家賃を催促する内容証明郵便を送ったときも家賃保証会社の担当者から聞いた覚えがあるので、もしかしたら判決が出たくらいで入居者が腰を上げることはなく強制執行まで見届けることになるのかもしれないです。


　さて、せっかく原告になったのですから法廷の原告席に一度は座ってみたいと思い、弁護士の先生に連絡を取ったら「もしも入居者が出廷したとき、その場に大家がいるとトラブルの元なので、仮に法廷に来るとしても傍聴席にいてください」とのことでした。

　おまけに、入居者は訴状を受け取っていないそうで、これから休日送達、付郵便送達を経るとすると、裁判の期日はだいぶ先になると見込みの由です。

　入居者は働いていないのですから、毎日家にいるはずなのに休日送達をしても同様に受け取らないことは想像がつき、おそらく付郵便送達（書留を発送した時点で被告は受け取ったとみなされて裁判が始まる）まで行くことになるのでしょう。


　多少は長引きそうですが、そうはいっても遠からず判決が出て（仮執行宣言がつけば仮に控訴されても）強制執行となると、裁判所の執行官がやってきてその場で入居者を排除したうえで鍵を交換することになります。

　追い出された入居者と家族はその日の晩からどうするのだろう、とGoogle先生に聞いてみても、ヒットするのは「強制執行に大家が同行したが入居者はすでに退去していた」というような体験談ばかりです。


　土曜日に貸家の様子を見に行くと窓が開いていて洗濯物や布団も干してあって、引き続き住んでいることは分かりました。

　訴状の写しに添付されていた入金記録によれば、１月の入金を最後に以後一切の入金がありません。生活保護の住宅扶助で我が貸家の家賃にはとても足りないといったって、１円も入金していないということは、住宅扶助の額をそのままフトコロに入れて生活しているのでしょうか。

　独居なら強制執行で路頭に迷おうが好きにすればいいと思いますが、家族やペットは退去したその日からどうするつもりなのでしょう。

　転居指導や催促はその道の専門家に任せることにして私は静観するものの、仕事が見つからなくて生活保護を受けているのなら毎日が日曜日のはずで、次の住まいを探す時間はいくらでもあるだろうになと思います。