よんなん総研blog

　ベルナティオをチェックアウトして越後湯沢駅まで送迎バスで送ってもらい、ガーラ湯沢スキー場の紅葉営業に行ってみました。

　秋の営業は今年が初めてなんじゃないでしょうか。

　今年が初めてで観光客に浸透していないと思われることと、平日ということもあってか、全然人がいなくてゲレンデを我々３人だけで走り回りました。

　夏や冬の営業とは違い、行き方は越後湯沢駅から徒歩10分ほどの湯沢高原スキー場からの連絡ゴンドラのみ。まずは湯沢高原スキー場のロープウェー代が2,800円必要です。

　ガーラ湯沢との連絡ゴンドラの運賃は往復1,000円ですが、湯沢高原スキー場の切符売り場でロープウェーのきっぷと同時に買うと500円引きで、湯沢高原ロープウェー代＋500円でガーラへ往復できます。

　さっそく湯沢高原のきっぷ売場でガーラ湯沢とのセット券を所望すると

「ガーラ湯沢で営業しているものはありません、散策して帰ってくるだけですがよろしいですか？」

と言われます。きっぷ売り場でそんなこと言うなんて、行くなと言ってるようなものなんじゃないのかな。

　こちらは事前に「遊覧ツアー」があるのを知っていたのでそのまま購入。

　まずは13:20発のロープウェーで湯沢高原スキー場へ。

　まぁまぁ景色がよくてカフェや足湯、子供が遊ぶ遊具なんかもあってつい楽しんでしまいますが、ガーラ湯沢の連絡ゴンドラは帰りが15:20発が最終なのでうかうかしていると本当に「行って帰ってくるだけ」になってしまいます。

　14:20発の連絡ゴンドラでガーラ湯沢へ向かいます。乗客は私たち家族３人だけです。

　ガーラ湯沢に着いて、その辺のスタッフに遊覧ツアーのことを尋ねると満面の笑みで受付してくれました。１人2,000円、未就学児無料で合計4,000円でしたがSuicaは使えなくて現金のみ。本当に今年は最初でトライアルなのかもしれません。

　ジープのような乗り物に乗って、山頂近くまで連れて行ってくれます。

　子供（５歳）のシートベルトは明らかにサイズが合わないので、レンタカーに乗るときに持って行くクリップを持ってくればよかったです。

　途中で帰ってくるもう１台とすれ違い、ほかにもお客さんがいたことに少し安心します。（本当にこの山に私たち家族とスタッフしかいないと思っていたので）

　いまの時期に湯沢高原スキー場で紅葉を見ようと思ったら装備をして山歩きをしないといけませんが、ガーラ湯沢ではこの散策ツアーでかなり標高の高いところへ連れて行ってくれるので、とてもよかったです。

　お客さんが少ないからか、ジープ（？）を運転してくれたスタッフが写真を撮ってくれたり、サービスも満点でした。

　山を登るときは気がつきませんでしたが、帰り（山下り）は、そういえば冬にここ滑ったことあるなぁ、と見覚えのあるゲレンデを走っていることに気づきます。

　所要30分でツアーは終了し、最終の15:20発の連絡ゴンドラに少し時間を残して間に合いましたが、残る客は私たちだけで、15:20を待たずに帰りのゴンドラを動かしてくれました。

　スタッフ数名も同乗しますが、ガーラ側に残っているスタッフもいます。

　残った方々はどうやって帰るのですかと訊くと、車で帰るまわり道があるのだそうです。ガーラの南エリアの麓からどうやって……


　湯沢高原へ戻ってカフェでシュークリームやら飲み物やらを楽しみ、16時のロープウェーで降りました。

　ガーラは全然人がいなくって、浸透するのは来年以降かもしれませんが、リフトを動かしてくれれば気軽に高いところまで行けていいんじゃないかと思います。

　遅い夏休みを取ってリゾートへ行ってきました。

　昨年までは２年続けて「エピナール那須」でしたが、今年は新規開拓をすることにして、妻が選んだ表題のリゾートにしました。

　「一休.com」の「19の日」に予約して、家族３人で２泊３日84,370円。さらに新潟県へのふるさと納税の返礼品（県内施設の宿泊利用券）も充当したので、実質の支払はもっと安かったです。

　主な感想を羅列すると……

（１）３泊しても楽しめる、３泊すればよかった
（２）「ドリンクインクルーシブプラン」最高！
（３）お風呂はエピナールほど広くないけど、温泉の泉質最高。肌がつるつる
　　　・別館大浴場は大したことがないので。本館大浴場一択。
（４）プールは別料金 orz
（５）越後湯沢駅までの送迎バスに乗る前は酔い止め必須


（１）３泊すればよかった
　過去にエピナール那須で３泊したことがあり、私は途中の１日をワーケーションに充てましたが、妻はだいぶ時間を持て余したようです。

　それで今回は２泊にしたのですが、ホテル周辺の散策コースや、木工体験などのアクティビティが充実していて、２泊ではかなり忙しかったです。


（２）ドリンクインクルーシブプラン最高
　滞在中の飲み物が宿泊代に含まれるプランです。含まれないプランと比べて３人で１人あたり２泊で2,000円くらいしか違わなかったです。（ただし価格差は予約するタイミングによるようです）

　夕朝食時のほか、館内の飲食施設すべてで使えるので、散歩のついでにロビーの喫茶室にふらっと入ってお茶やジュースを飲んだりするのもタダです。

　何が飲めるかは館内のレストランによって違うのですが、ロビーラウンジで地ビールが飲めるのと、そば屋では「ます酒」を飲めるのがポイント高かったです。

　さすがに45歳になると、いくら飲み放題といってもそんなに飲めなくて１日５〜６杯程度でしたが、家族もジュースを別途課金しないで飲めるのはポイントが高かったです。


（３）お風呂
　エピナール那須の大浴場に比べると風情はやや欠けますが、本館大浴場には外気浴をするスペースがあるので、湯舟につかったり外気浴をしたりを繰り返してずっと入っていられます。

　別館は露天風呂がないうえ、最上階のわりに眺望もそれほどではないです。その代わり、お湯はややぬるめなので長く入っていられます。

　何より泉質がすごいです。アルカリ泉にはあちこちではいりましたが、こんなに肌がつるつるになるのは初めてかもしれません。


（４）プールは別料金orz
　エピナール那須がプール無料なのに対して、こちらは別料金（900円）でした。

　僕はプールが別料金ならずっとお風呂に入っていた方がいいやと思って行きませんでしたが、妻が娘を連れて行ったところ、いくつかのアクティビティを１日使えて1,400円くらいの券があって、プールのほかサイクリングなども楽しんだようです。

（５）越後湯沢駅からの送迎バス
　わりとくねくね道を走ります。

　私は乗り物酔いをあまりしないですが、娘は乗る前に酔い止めを飲ませました。

　貸家の管理をお願いしている不動産屋さんから家賃の入金がありました。

　新しい入居者様が入られてから初めての入金です。

　初月ですから敷金・礼金・初月賃料の合計で20万円超の入金になっているだけで、これが毎月続くわけではないうえに、このうち敷金はあとで返すお金ではあるのですが、それでも嬉しいものです。

　前回、別の不動産屋が募集したときは、広告料を賃料１か月分＋消費税（＝88,000円）を取られたところ、今回の不動産屋さんは44,000円と賃料の半月分以下しか取らなくて大変良心的でした。

　しかも前回は礼金０、入居翌月末までフリーレントだったので、初回の入金はびっくりするくらい少なかったのです。

　今回は広告料が半額以下でも募集開始から１週間で新しい入居者様を入れてくれたのですから、言うことありません。
（不動産屋さん曰く「タイミングがよかったみたいです」とのことでしたが）

　管理手数料は月額家賃の5.5％（税込）は前回と同じですが、振込手数料は実際にかかったお金しか取らない不動産屋さんで、千葉銀行の近隣支店の口座への振込ならタダ、と大変うれしい話です。

　賃料明細と通帳を繰り返し見てはニヤニヤが止まりません。

　……先行投資を取り返すのに８年くらいかかるけどな！

（１）、（２）、（３）、（４）のつづきです。

■そのほか、まとめ
　ほかにも細々とやってもらったところがあり、一般管理費も１割かかりましたし、廃材処分費もかかりました。ですから（１）から（４）で挙げた代金をすべて足しても270万円にはなりませんが、総額270万円のリフォームとなりました。

　うち、136万円は前の入居者（というより家賃保証会社）からの家賃収入と原状回復費用を充て、自分の持ち出しは134万円の計算です。
（あと、2022年6月の雹害の修繕は今回のリフォームでの修繕箇所と重なった部分もあったので、その費用50万円を先延ばししていればこれに充てられた）

　これで家賃は２割近く上がり（表面利回りは2.25％アップ）、前回は空室が半年近く続いたのが１週間で埋まりました。

　このうち機能向上した（グレードが上がった）ところは、階段の手すりや網戸がなかったところに新規設置して、インターホンやIH調理器用の電気配線をして、シャワーヘッドや電灯を見栄えするものに交換した程度で、残りはすべて劣化や破損した部分の修繕・交換でした。

　外壁なんかどうせ10年少々に１回は塗り直さなくてはいけないですし、前の入居者が汚した壁紙は交換しないといけません。

　外壁のペンキ色や、室内の壁紙、クッションフロアも、ほぼすべて同じ値段で選べるものから選びました。（１階居室と玄関のアクセント壁紙だけ、少し高いグレードのものにしましたが、そこだけです）

　最低限必要な修繕＋αのなかでこれだけのことができたと胸を張っていますし（それでも雨戸の交換は見送ったけど）、逆に、前のオーナーはこの当然必要な修繕をしていなかったし、前の管理会社は提案してこなかったのだなと思います。

　色や壁紙の選び方の観点では、築50年以上の物件ですから、万人受けするとされる白一色の内外装では新築や築浅の物件に対して家賃の安さでしか入居者に選んでもらえる競争力を持てないと思っています。

　また、私は貸家を１戸しか持っていないので、万人受けしなくても広い世の中の誰か１人に刺さればそれで満室になります。本業は別にあって、不動産業界で国内シェア何位をめざすとかそういうことは考える必要がない、自分で持っている１軒が満室なら文句がない大家はそれでよいのです。

　ですから自分の好きなようにやらせてもらいました。

　不動産投資の本はあれこれ読みましたが、どれ一つとして一般化できる話が書いてある本はありませんでした。どれも、その本を書いた人はそういうふうにやった、というだけです。

　私がやったことも、同じく一般化できる話だとは思いませんが、個人的な備忘録がこのブログの（どの記事にも共通する）趣旨です。

（１）、（２）、（３）のつづきです。

■玄関
　家に入って第一印象が決まる場所なので、壁紙は少し高いものを選びました。0.6万円。

　（１）に書いた１階居室のアクセント壁紙もそうですけど、ちょっと値段の高いシリーズから壁紙を選んでも部屋中に貼るのでなければ１万円前後で済むのでコスパがよいです。

　足元の壁には穴が開いていた（その部分は外壁でもあるのでそのまま外とつながっていた）ので、ケイカル板で塞いでもらいました。3.8万円。

　玄関土間はフロアタイルになりました（サンゲツIS-2085）。0.8万円。

　本当は家じゅうをクッションフロアではなくせめてフロアタイルにしたかったのですが、コストの観点でここだけにしました。

■昭和ガラス
　窓のアルミサッシはだいぶ古いもので、前入居者の退去後はどの窓も開け閉めがしにくくなっていました。

　個人的に曇りガラスを風呂・トイレ以外の居室に使うのは好きではないので、古くなったアルミサッシともども交換してしまおう、と一度は考えました。

　しかし自分で窓のレールを掃除して、戸車の高さ調整をしたら、ほとんどの窓は簡単に開け閉めができるようになりました。

　それに、曇りガラスに模様が描かれている「昭和ガラス」は現在大量生産はされていなくて、これはこれで好きな人がいるので、今回は窓の交換をしませんでした。

■網戸
　なぜだか網戸がない窓があったので、すべての窓に設置してもらいました。１か所１万円〜1.4万円。

　それと、網戸がついていたところも破れていたりしたのですべて貼り換えてもらいました。１か所0.3万円。

　網戸の貼り替えは家でDIYしたことがあるのですが、どうしても網目がまっすぐにできないんですよね……。自分の家なら虫が入ってこない実用性さえ満たせばそれでよいとしても、今回は他人に住んでもらう家なのでプロに任せました。

■雨戸
　古い雨戸で戸車がないところもあり、だいぶ開け閉めがしにくくなっていました。

　交換するには数十万円単位でお金がかかりますし、我が家（マンション）は雨戸なしで暮らして困っていないのだし撤去してしまおうかとも考えました。

　しかし夜に来てみると隣に建っているアパート共用部の明かりがまぶしくて、これじゃとてもカーテンだけでは部屋を暗くして寝られやしません。

　とはいえ数十万円かけて雨戸ごとを交換するのはお金がかかりすぎと思ってリフォーム会社に相談すると「蝋を塗ってはどうですか」と言います。えっ、ダイソーで「すべるん棒」の名前で売っているあの蝋ですか、と聞くと、さすがにプロ仕様のものがあるんだそうでお願いしました。１か所0.5万円。

　仕上がりは多少滑りがよくなったような……気持ちの問題かもしれませんが、一応開け閉めはそれなりにできるようになりました。

　ちなみに戸車交換も0.5万円でした。これができた雨戸は効果てきめんでした。

■ハウスクリーニング
　ペットが散々汚したので特殊清掃を入れたいと思ったのですが、３社相見積もりをしたどのリフォーム会社も取り扱っていなかったです。

　リフォームの標準サービスのような簡単なハウスクリーニングに加えて、エアコン、風呂、レンジフード、洗濯機パン、窓枠などの掃除もお願いしました。７万円。

■床下換気口
　金網が取れてなくなっているところがあったので、なくなっているところは取り付け、古いものは交換しました。１か所0.8万円。

　リフォーム前に床下診断に来てもらった業者が害虫駆除会社の系列だったので、雑談程度に前入居者からネズミが出たと苦情があった話をしたら、換気口や外壁の穴は網などでふさぐこと、とアドバイスのような雑談をしてくれました。
（あんまり突っ込んだ話をすると代金が発生する）

（つづく）

（１）、（２）のつづきです。

■風呂
　ユニットバスはそのままとして掃除だけしてもらいました。

　ただ、プロパンガス10年縛り契約を絶対に許さない私は（←しつこい）、シャワーヘッドを節水型のミストシャワー（ミラブルプラス）に交換。商社のファミリーセールに出かけて29,800円で買いました。

　ミストシャワーは商社のファミリーセールに出ていたからミラブルにしましたが、スポーツクラブやホテルの導入事例はリファしか見たことがありません。

　リファのほうが安価ですし、スポーツクラブやホテルで箔がついているのでリファのほうがよかったかな……。

　とはいえ我が家で使っているのもミラブルです。

■トイレ
　便器や温水洗浄便座は掃除だけで存置し、壁紙とクッションフロアを交換。

　壁はサンゲツのSP9791とSP9790（アクセント）、天井はリビングや台所と同じSP9737、クッションフロアはリビングのヘリンボーンの色違い（タイル調）でHM-16144。

　トイレの壁紙はまぁまぁきれいだったのでそのままでもいいかなと思ってましたが、よく見ると画鋲を打った跡が何個もついていたので貼り替えました。

　てっきり施工前も壁紙だと思っていたら実はプリント合板だったそうで、壁紙屋さんが下地処理に苦労したという話を聞きました。でも施工費は同じです。

■階段
　急な階段なのに手すりがなく、設置してもらいました。7.5万円。

　壁紙は全体的にまぁまぁきれいだったので、手あかで汚れていた電灯のスイッチ周辺だけ貼り替えればいいかなとも思いましたが、思い切って全部貼り替えました。6.3万円。

　壁はサンゲツのSP9730、天井はSP9737。例によって真っ白な壁紙は好みでないので淡い色がついたものにしました。

　ここも壁紙屋さんから２階居室と同じく下地には適当に切られた薄いベニヤ板が貼ってあるだけ（隙間だらけ）で処理に苦労した話を聞かされました。でも施工費は同じです。

　前のオーナーが「200万円くらいかけてリフォームした」というのは本当にDIYだったんじゃなかろうか。

■庭
　昨年10月の前入居者退去後に一度自分で草取りをしたのですが、冬が過ぎて春になるとあっという間に草ぼうぼうのジャングルに戻ってしまいました。

　そこで、草取りとともに防草シートを敷いて砂利をひいてもらいました。7.8万円。

　草取り代は手間を考えると意外と安くて、防草処理と砂利代に6.4万円かかっていました。

　砂利なんて３トントラックに山盛りで買ったって２万円でお釣りが出るような代物ですが、家の裏にある庭なのでトラックで直接乗り入れて砂利を降ろせる場所ではなく、人力で運ぶ手間賃でしょう。

　あと、日当たりが悪いのに、布団干しに使うと思われる鉄棒のようなものがしっかり地面に埋めて設置してあったので撤去してもらいました。8,000円。

　本当はここにウッドデッキでも置きたかったですが、予算の都合であきらめました。

（つづく）

前回のつづきです。

■２階居室
　前入居者の飼い犬と飼い猫が散々荒らしました。

　まず壁紙は壁も天井もすべて貼り替えました。10.3万円。（壁SP9749、天井SP9798、ともにサンゲツ）

　クッションフロアも当然貼替。４万円。これはサンゲツのショールームで娘（当時４歳）が選んだものを採用しました（CM-11002）。

　このクッションフロアも「偽フローリング」と言えばそうですが、黒は本物のフローリングでは（無垢はもちろん合板でも）あまり見かけない色なのでOKとしました。（もちろん「親ばか」もOKにした理由の一つ）

　元和室なので畳に復元しようか考えたものの、床の工事に費用がかかるというのでクッションフロア貼替に留めました。洋室に作り変えた時の床下地を剥がせばそのまま畳が敷けると思ってたのにな。

　しかし仕上がりを見ると床は不陸がかなりある（でこぼこしている）ので次回は床を作り直して畳かフロアタイルか何かにしようかと思います。

　壁紙屋さんからは床どころか壁や天井も下地がひどいと聞かされ、洋室にしたのはもしかすると業者ではなく前オーナーのDIYだったのかもしれません。

　襖は傷みがひどく交換しないといけないかなと思いましたが、貼替できるとリフォーム会社の担当者が言うので貼替でやってもらいました。2.8万円。（ルノン「景勝」No.817）

　ただ、襖屋さんが言うには犬が襖に小便を繰り返し引っかけた跡があったそうで、ニオイを考えるとやはり襖ごと交換するんでした。が、その話を聞いたのは貼替が済んだ後で完全に後の祭り。部屋に引き続き消臭剤を置いておくことにしました。

　あと、襖紙はきれいになったものの、襖の枠は猫が引っかいた跡がそのままで、やっぱり襖ごと交換してしまうんだったなぁと思うばかりです。

　窓際の収納の木の扉（３枚あるうちの最下段１枚）は、犬猫の小便というよりは窓を開けっぱなしにして雨に濡れて傷んだようで、これも取り替えました。2.4万円。既製品ではないので建具屋さんに特注することになり、これは大きさのわりに地味に高かった……。

　壁紙、クッションフロア、襖をすべて貼り替え、窓枠も掃除してもらって、前入居者の退去時のような数分いただけで頭痛がするほどの悪臭はなくなりました。

　無臭というわけではないものの「おばあちゃんの家へ行ったときの独特の臭い」程度で、気になる人は気になるかもしれませんが、そんなものだと思えばそんなものかなとは思えました。

　幸い（？）、次に入居される方も犬を飼われるそうなので、飼い主目線ではきっと紛れてしまうにちがいない、と期待しています。
（犬の嗅覚は人の数千倍だそうですから、犬がそれに反応してマーキングし直されてはかないませんが……）

　シーリングライトは何の変哲もないものだったので取り外し（写真は施工前の室内）、楽天で買ったペンダントライト（オーム電機 LTYCW20、１個5,750円×２）に交換。

　カーテンレールがない窓が２つあったので、ニトリで買って（1,990円×２個）施主支給して取り付けてもらいました。取付工賃は２か所で1.2万円。……これこそDIYで取り付けられそうな気もしましたが、前回の記事で書いたように他人に住んでもらう家ですのでプロに任せました。

　そのほか、傷だらけだった柱は補修をして鴨居や天井の見切材とまとめて茶色く塗ってもらいました。7.5万円。

■TV配線
　前の居住者が自費でJ:COMを引きたいというので了承したところ、J:COMは既存の地上波のアンテナ線を屋内配線もろとも取り外してケーブルテレビの配線をしたようです。

　原状回復する条件でJ:COMを容認したのですが、家賃滞納〜明渡訴訟〜強制執行で出て行ってもらったので、当然原状回復されるはずがなく配線はケーブルテレビのままで、次に入居する人はJ-COMを契約しないとテレビを見られない（と思われる）状態でした。

　この家は東京電力の鉄塔が至近にあって電波障害があるのか周囲の家とテレビを共同受信しているようで、そのアンテナ線と思しき線を探して電気屋さんに電波が来ているか見てもらい、配線をし直してもらいました。１階と２階を合わせて11.1万円。（！）

　それにしても前入居者の退去後に立ち入ってみると共同受信のアンテナ線は適当に取り外されて放置してあり、屋内のテレビ配線はすべて形だけ（壁に線を挿すところはあるが、その中の線がなくなってる）になって別途エアコンダクトからだらしなく線が延びていて、J:COMはろくな仕事をしないな……と思うことしきりでした。
（共同受信のアンテナ線を適当にぶった切られなかっただけよかったと思うべきか）

（つづく）

　貸家をリフォームしたら、家賃を２割近く上げたのに１週間で申し込みが入ったので、どんなリフォームをしたのか書いておこうと思います。

　記事中の値段は、材料を施主支給したもの以外は材料・施工費の合計です。

■建物のスペック
　昭和47年（1972年）築　（築51年）、木造２階建
　床面積　１階およそ21m2、２階およそ17m2

■外壁など
　モルタルの外壁はクラックが入るなど劣化していたので、補修のうえ塗り直しました。46万円。

　塗り直すのですから外壁は好きな色に変えられます。

　築50年以上の古ぼけた建物ですしJR九州のリニューアル車両のように原色で塗ることにしました。

　明るい青（75-30Pというらしい）を選んだところ、リフォーム会社の担当者の後日談では、契約の段階で「この色はないのでは……」と思っていたそうですが、仕上がってみると「ありだなぁ」と思ったとか。仕上がりを見て自分は「IKEAみたいだな」と思ってしまったのは内緒です。

　たしかに打ち合わせ時の担当者の顔に「えっ、この色選ぶの？」と書いてあったのは（人の表情に鈍感な）私にも分かりましたが、ここは施主の言う通りにしていただいてありがたかったです。

　玄関のドアも傷んでいたので交換。勝手口に使うタイプの商品を選びましたが、それでも10.6万円かかりました。ついでに鍵がなくなっていた郵便受は撤去して郵便受付きのドアにしましたよ。

　外灯は施主支給で交換。丹青社の廃番品専用通販「フォーアース」で大光電機の品を選び、本体11,713円、取付工賃1.5万円。リフォーム会社曰く、こんな感じの外灯はたいてい本体が３万円近くするとのこと。（確かに元値は税抜26,800円でした）

　また、モニタ付インターホンも使い勝手のよくなさそうな乾電池式だった（電池が切れたらインターホンが鳴らなくなる）ので、配線をしてもらって有線のものにしました。インターホンは楽天で買って施主支給（20,596円）、配線・取付工賃は３万円。子機が２台あるものを選び、２階の部屋でも来客に応答できるようにしました。

■１階居室（壁・天井）
　壁紙はたばこのヤニがひどくて全部貼り替えました。

　どうせ替えるなら１面は有孔ボードにしようかと思いましたがどうしてもコストがかかるので、代わりにこの面だけ少し値段の高い壁紙を選びました。1.5万円。（リリカラLV-3431）

　残りの壁と天井は一番安い壁紙の中から選び、巾木交換も含めて7.3万円。真っ白な壁紙は個人的に趣味ではないので淡い色がついたものにしました。（壁SP9732、天井SP9737、ともにサンゲツ）

　で、天井の施工時にシーリングライトのカバーが割れてしまい、リフォーム会社が新しいのを買ってくれると言うので、ニトリで選んで自分で交換しました。本体10,990円、電球はダイソーで１個330円、合計12,310円。（施工費から値引き）
（シーリングライトのカバーは意外にも別売されていなくてライトごと交換）

　室内洗濯機置場は１階にあるのですが、庭は日当たりが悪いのでリビングの天井にホスクリーンをつけました。本体は楽天で買って（5,888円）施主支給、取り付け工賃1.8万円。

　ホスクリーンは我が家でも使っていて重宝しています。我が家のはDIYで取り付けたところ、壁からの長さを測り間違えて取付位置を決めてしまい、物干し竿が壁に対して斜めになってしまいました。……我が家ならそれも一興というものですが、今回は他人に住んでもらう家なので、施主支給する品の取り付けは電灯以外すべてプロに頼みました。

■１階居室（床）
　床が傾いていたうえ、歩くとしなるほど傷んでいたので一度壊して作り直してもらいました。19万円。

　一度解体したのでクッションフロアも好きなものを貼れます。例によって白は好きでないし、フローリング柄もなんだか偽フローリングのようで、コルク柄と迷いつつ、ヘリンボーンを選びました。4.3万円。（サンゲツHM-16023）

■１階キッチン
　壁と天井はリビングと同じ壁紙に貼替。4.4万円。

　私はプロパンガス10年しばり契約を絶対に許さないので（関連記事）、ガス会社の物ではないガスコンロは粗大ゴミに出し、IH調理器を置くことにして専用電源を引いてもらいました。電気工事代は2.3万円、IH調理器は楽天で買って自分で設置しました。14,850円。

　シーリングライトはそのまま。リフォーム前は同じものが家じゅうで使われていましたが、ここだけ残りました。アイリスオーヤマの3,000円台で買える品じゃないかな。

　クッションフロアもそのままとしました。白い「偽フローリング」で完全に私の趣味ではありませんが、キッチンだけならと許容することにしました。（施工前は家じゅうの床がこの柄だった）

（つづく）

　貸家のリフォームが完工して、9/7（土）にリフォーム会社から引き渡しを受けたその足で駅前の不動産屋さんへ行きました。（前回の記事）

　その翌週末（9/14）に、不動産屋さんの店頭に掲示が出て、不動産情報サイトSUUMOにも掲載されました。

　家賃は、前回まで月８万円だったところ、強気の月９万円、ペットを飼う方はさらに月５千円プラスという設定です。

　不動産屋さんは「これで『様子見』してみましょう」と言い、この家賃ですぐには決まらないと思っているふしがありそうでした。

　……確かにSUUMOで調べると同じ最寄駅の徒歩圏で月９万円を払ったらもっと駅に近くて広い家に住めるので、8.5万円くらいにしておくんだったかな、、、とやや不安ではありました。

　もちろん不動産屋さんには菓子折りを持参して、とにかく内見をたくさんご案内してください、とお願いしておきました。


　ところがきょう（9/24）、SUUMOに載っていた我が貸家が掲載終了になっているではありませんか。

　いったい何があったのだろうと不動産屋さんに電話をしてみると、今週内見に来られた方がとても気に入って下さりさっそく申し込みをされ家賃保証会社の審査に進んだので掲載を取りやめたと言います。
（私には審査を通過してから連絡する予定だったそうです）

　しかもペットを飼う方だそうなので家賃は月9.5万円です。まじか。

　１時間ほどして、家賃保証会社の審査を通ったので10月1日から入居との電話が入りました。


　前回の募集時は、退去即募集開始して入居者が決まるまで５か月かかり、しかも１か月のフリーレントまで要求されて、家賃が入り始めるまで半年かかりました。
（しかもその翌月から滞納が始まったので、ほぼ最初から家賃を払う気がなかった客だった）

　それが、家賃を１万５千円上げた（19％の値上げ！）うえに、募集開始から１週間で申し込みが入るとは、リフォームをした甲斐があったというものです。

　妻に話すと「今度はちゃんとした人だといいね」とのことで、確かに入居が決まっただけで喜んでいてはいけないかもしれませんが、とはいえ嬉しいものです。

　前の入居者が昨年10月に退去してから始めたリフォームがようやく完工しました。

　修繕の点では、亀裂が入って穴も開いていた外壁を塗り替え、穴をふさぎ、傷んでいた玄関のドアを交換し、前の入居者が散々汚した壁紙やクッションフロア、ふすま紙の交換、網戸の貼り替えを全体的にやりました。

　あと、庭が草ぼうぼうだったので草取りのついでに防草シートを敷いてもらい、その上から砂利を敷き詰めました。謎の布団干し台（？）も撤去しました。（隣にアパートが建って庭には日が当たらない）

　加えて、網戸がなかった窓にも網戸をつけ、カーテンレールがない窓にもカーテンレールをつけ、階段には手すりをつけました。

　こまごまとしたところでは、インターホンが乾電池式だったので配線をしてもらい、その他電気関係ではキッチンにIHクッキングヒーター用の電源を引きました。


　費用は施主支給品の購入費用をのぞいて270万円。結構かかりました。
（ただしそのうち136万円は家賃保証会社からもらった前入居者の家賃や原状回復費用等）

　施主支給品は、カーテンレールやインターホン、玄関の外灯などです。
　カーテンレールはニトリで買ってきました。

　月８万で貸していたものを１年近く賃貸に出さず、改装プランの検討や見積もり、実際の施工に費やしたので、機会損失もあったはずです。

　しかし、前回は募集から入居まで５か月要したので、同じ外観や内装で再度募集をしたところでしばらく入らないか家賃を値下げしなければいけなかったでしょうから、機会損失は月７万円×６〜７か月＝4〜50万円くらいでしょうか。

　今回のリフォームには、前入居者を通じて得た反省（以前の記事）や、あれこれ本を読んで得た知識をなるべくつぎ込んだので、きっとすぐ決まるだろうと信じています。

　完了検査の帰りに不動産屋さんに立ち寄って募集をお願いしてきました。

　募集家賃も高くできるかなと期待しているので、不動産屋さんの査定が楽しみです。