よんなん総研blog

　貸家の入居者が家賃滞納となり目下明渡し訴訟の準備中で、遠からず現在の入居者は出て行って入居者をあらためて募集することになります。

　この貸家を買った時点では入居者がありましたが建設会社の現場事務所としての利用で、どこが現場か分かりませんが工事が終わったら退去するんだろうなぁと思っていたら売買の交渉中に退去が決まり（そのぶん売買の金額を少し下げてもらった）、次に入った方が現在の入居者です。

　内装は前オーナーが数百万円かけてリフォームしたとかなんとか聞きましたが、外壁は素人の私が見ても傷んでいる有様で、かといって購入直後で手元の現金もすっからかんで20万円程度の原状回復くらいしかできずに入居募集をかけたところ、内見すらほとんど入りませんでした。

　ようやく入居したいという方がやってきて２組目の内見者で決まったものの、やれ敷金をまけてくれだのフリーレントをつけてくれだのからはじまり、すきま風があるから直せだの、雹が降ったから直せだの、都市ガスにしてくれだの、ねずみが出たから駆除しろだの、挙句の果てに家賃を満足に払っていなかった、という入居者でした。

（家賃の入金が遅れても逐次オーナーには知らされず、滞納が続いてようやくオーナーが知るしくみだったのには参りました）

　やっぱり物件がみすぼらしいと、入居者もみすぼらしくなるのだろうなぁと思うばかりです。

　で、今回はこれまでの家賃収入を元手に手を入れようと考えています。


　とりあえず外壁診断と耐震診断を入れて、そこは直したいです。

　築古の戸建なので、外壁を塗り直す際には原色系の色を使いたいところです。赤や黄や青の原色を外観に使うのはJR九州が年式の古い車両をリニューアルするときの王道ですが、真っ赤に塗って「まことちゃんハウス」のようになっても困るので、濃い青とか茶色とかあたりが現実な選択肢でしょうか。それだと旧型客車みたいかな……。


　それとすきま風があるというクレームもあったことですし、窓のサッシも交換です。

　雨戸もだいぶ傷んでみすぼらしいのでサッシと同時に交換したいところですが、予算も限られているので、いっそ撤去したほうがいいだろうか、とも考えます。


　屋根上に太陽熱温水器を置こうと考えているので（前の記事）、そうすると屋根の補強も必要だろうか、そうしたら２階の天井は復元しないであらわしでもいいかなぁ。


　あと、屋根上にＢＳアンテナを設置したいとも考えていますが、現入居者がケーブルテレビを引いたのでもしかしたら不要でしょうか。

　ケーブルテレビといえば「J:COMインマイルーム」というのがあって気になっているのですが、オーナー向けの案内ページがいくら探しても出てこないので、賃貸経営者にとっては謎の存在です。戸建賃貸でも導入可能なのか電話で聞いてみましょうか。


　こういうのを考えるのは好きなのでいいんですが、これまでの家賃収入を元手にリフォームだなんて、貸家は儲かりませんね。

「ＬＰガス料金　放置できない不透明な商慣行」（読売新聞2023年5月18日付社説）


　我が貸家には、前のオーナーが結んだプロパンガス10年しばり契約があります。

　ガス会社から給湯器やエアコンを提供してもらう代わりに入居者には10年間そのプロパンガス会社を使わせる、というものです。……案の定、入居者から「都市ガスを引いてほしい」とクレームが入りましたから、やっぱりそういうプロパンガスは高いのでしょう。

　これをいま解約するには、給湯器やエアコンを30万円で買い取らなくてはいけません。……しかし契約書に書いてある品番をGoogle先生にたずねると、実売価格15万円程度の品です。

　アパート経営のように部屋数が多いならエアコンや給湯器の提供でまとまったリフォーム代が浮くでしょうが、戸建賃貸でこんなことをしては、たかだか15万円のエアコンや給湯器のために入居者の不満を10年分買うことになり割に合わないと思います。

　前のオーナーは物件を取得して１年で手放す間にこの10年しばり契約をしていて、おまけにプロパンガス会社社長のお名前はこの前オーナーと同姓であり、確証はありませんが２人は親類か何かで前オーナーは現在もなおプロパンガス会社から何らかの利益を得られる立場なのでは？　と勘ぐってしまいます。

　とはいっても10年しばりから手を切るのに15万円のエアコンや給湯器を30万円で買い取ったところで、相手の喜ぶ顔しか思い浮かびません。

　じゃぁその30万円を、プロパンガス会社の鼻をあかすのに使ってやろうじゃないかと考えるわけです。


　一つ思いつくのは太陽熱温水器の設置です。

　朝日ソーラーとかいう悪徳業者のおかげですっかり評判が悪いですが、屋根上にパイプをめぐらせて水道水を日光で温めるしくみです。

　給湯器にあらかじめ太陽熱温水器で温めた水道水を給水すれば、ガスの消費量をかなり減らせるはずです。


　２つ目は「マイクロバブルシャワーヘッド」の導入です。

　あれは洗浄力や保温の効能で入居者への訴求力がありそうなだけではなく、節水型シャワーでもあります。

　節水すればシャワー使用時のガス消費量が減らせるのは当たり前の話です。


　３つ目は台所にＩＨコンロを設置してしまうことです。

　プロパンガス会社との契約の中にガスコンロの設置はうたわれていないので、こちらで先んじて設置して入居者にプレゼントしてしまえばよいでしょう。


　ただいま家賃を大絶賛滞納中の現入居者が退去したら、次の募集までにやりたいと考えています。


　これでプロパンガス会社は月々のガス料金でたいした回収ができなくなるはずですが……そうすると、基本使用料をおぞましいくらいの金額に設定してくるものでしょうかどうでしょうか。

　貸家の家賃滞納で「賃料支払催告兼契約解除通知書」を内容証明で送ったあとしばらくして、家賃保証会社から「訴訟委任状」に記名押印するよう依頼がありました。

　内容証明には「届いてから５日以内に支払わなければ賃貸借契約を解除する」という趣旨の文言があるので、とっくに契約は解除されて、出て行ってもらう訴訟へ移行する段階になったわけです。

　その間も、家賃保証会社からは賃料相当のお金が毎月入ってくるので一見すると大家の私は損をしていないのですが、賃貸の契約書には

「本契約終了後、本物件を明渡さない場合は、明渡し完了まで賃料の倍額に相当する損害金を甲に支払わなければならない」

とあります。

　賃貸契約が終わったのに出て行かない場合は、居座っている間２倍の家賃を取るぞ、というペナルティ条項です。

　しかし、家賃保証会社が保証してくれる賃料等相当損害金は「賃料等１ヶ月分／月」でしかないので、実際に大家の手元に２倍の家賃が届くわけではなく残りは未収金ということになります。

　未収金といったって相手はいまや生活保護受給者ですし、おそらく今後債務整理をして家賃保証会社からの借金（＝滞納した家賃）を踏み倒すでしょうから、ましてやペナルティ部分の割増額など現実的に回収できる見込みはありません。


　これをきちんと計算して納税するならば、未収金（＝利益）で計上して（手元に収入がないのに）所得税を一旦納税して、相手が破産するなりなんなりした段階で貸倒損失（＝経費）を計上することになるわけですが、そこまで真面目にやっている大家は果たしてどれだけいるものでしょうか。

　その一方、家賃を滞納されて（おそらく債務整理をするであろう人の）債権者になる、などという経験も人生のうちであんまりすることはないでしょうから、手続きだけは淡々ととってみたい気持ちもあります。

　ただ、相手は私の名前も住所も知っているので、あんまり追い込むようなことをして茅ケ崎の（家賃を滞納した店子が大家を刺殺した）事件みたいな目に遭っても困りますから、どうせ回収できないのなら放っておくのがおりこうさん、というのが現実的なのかもしれません。

　訪ねた新潟の親類宅でお土産に「万代太鼓」なるお菓子をいただきました。

　帰宅して妻と開封すると……「これ仙台土産の『伊達絵巻』なのでは？」感が満々です。

　仙台銘菓「萩の月」は日本中に似たような土産物がありますが、これもその一種なのでしょうか。

　Google先生に聞くと、とあるブログ記事がヒットして、それによれば伊達絵巻よりも万代太鼓のほうが先だということが分かりました。

　ただ、万代太鼓の２年前に「長崎物語」という商品が発売されてANAの機内で供されていたそうなので、オリジナルは「長崎物語」のようです。

　デジタルカメラを落として破損させてしまいました。

　電池を固定する治具やフタをとめる部品が取れてしまい、電池を固定できずふたも閉まりません。……さすが耐衝撃機種だけあり内部の機構に問題はないようで、電池さえ指で押さえておけば起動もしますし撮影もできるのですが。

　９年前に大手家電量販店のアウトレットで買ったもので（当時のツイート）、アウトレットで買って９年も使ったなら買い替えか、とネット上を物色します。

　いまどきスマホでも日常使いに困らない写真が撮れるのですが、起動の速さやシャッターから撮影までのの速さはデジカメ専門機に軍配が上がります。

　これまで使っていたソニーのDSC-TX30は、前面のカバーをスライドさせれば電源が入ってすぐに撮影ができるのが魅力でしたが、いまどきコンパクトデジカメは売れないのか後継機種がありません。

　他社製品にもそのようなものがなくて、おまけに半導体不足の影響なのか注文から納品まで数か月待ちみたいなものばかりです。

　結局、Amazonで同機種が中古で18,900円かつ即日配送だったのでそれをポチッてしまいました。


　2013年の機種ですから、Wi-FiやBluetoothでスマホなどに接続する機能はないのですが、リアルタイムにツイッターで発信するのはやめた（参照）ので、持ち帰ってからパソコンに取り込む手順で問題ありません。


　新しいものを覚えなくなるのはオジサンの悪癖の最たるものだと思うのですが、気に入っている機能を持つ後継機種がなくてしかも納品に時間がかかるのなら仕方がないじゃないか……と自分に言い訳しています。

　余談ですが、DSC-TX30の前はDSC-TX10を使っていたので、使いまわせるバッテリーがたまるばかりです。

　2010年にいまの住まいに移ってから使ってきた「フレッツ光」（当時はＢフレッツ）とプロバイダを解約しました。

　理由は、隣家の無線LANが我が家にも届くので、隣家と合意のうえ我が家でも使うことにしたからです。

　……逆でもよかったのですが、我が家に置いている無線LANルーターの電波は隣家には届きませんでした。


　マンション躯体の壁越しではあるものの、中継器（Amazon）を２台買って、隣家と接する壁際と、我が家でもともと無線LANルーターを置いていた場所に設置したところ、私の引きこもり部屋でもネットサーフィンや動画の視聴には気にならない程度の速度で接続できています。

　１月末に隣家の無線LANにつなぎ始め、さっさと我が家の回線を解約してもよかったのですが毎月300ポイントが溜まるフレッツ光メンバーズクラブは気がついたらかなりのポイント数になっていたので、それをNTT料金の支払いに充てている間を試行期間にして不具合があれば元に戻せばいいかと考えていたら、不具合もなかったのにずるずると解約しないでいてNTTファイナンスからの料金のお知らせで気がついた次第です。


　NTTやプロバイダの手続きのページなど普段アクセスすることがないので、パスワードは何だったっけなどなどまごつきつつ、大型連休でまとまった時間ができてようやく解約を実行。

　その間にさらにたまっていたフレッツ光メンバーズクラブの1,200ポイントは日本赤十字社に寄付をしておしまいにしました。


　惜しむらくは、Web上で解約したのが５月に入ってしまったので、５月いっぱいは料金を取られてしまうことでしょうか。

　われらが日色健人候補は８位当選でした。おめでとうございます。
（市選管発表の開票結果）

　今回の船橋市議選は定数50のところ73人が出馬して、23人が落選する選挙でした。

　しかも、供託金没収レベルの泡沫候補は結果として７人しかいなかったという結果で、現職も中村静雄（自民）、坂井洋介（共産）、宮崎直樹（無所属）、小川友樹（NHK党）の４氏が落選しました。（得票順）


　高齢の立候補者で自民現職の中村静雄氏（76歳）が落選、七戸俊治氏（76歳）が最下位当選だったのは、県議選でも自民現職の斉藤守氏（70歳）が落選したのと合わせ、自民党支持層が若返っていることを感じさせました。

　自民党がいつまでもジジイの代弁者だと思っていると大きな勘違いになるかもしれません。


　一方、立憲民主党は浦田秀夫氏（73歳）が11位、池沢美千世氏（56歳）が13位と比較的上位の当選をしています。安定した固定票はあるのでしょうが、将来があるのか他人事ながら心配です
（１・２位を独占した津曲俊明氏（45歳）や高橋健太郎氏（42歳）もいるので心配はないのでしょうけれど）。

　……特に池沢美千世氏は元職・池沢敏夫氏の地盤をそっくり受け継いだ格好で、案外、旧態依然の選挙をやっているのはリベラルなのかもと思ったり。


　リベラルでいえば、大手予備校の生物講師でもある朝倉幹晴氏は今回の選挙期間中一度も見かけなかったのに日色氏を押さえて見事６位の当選で、氏は選挙カーも使わずどんな活動をしていたのか不思議に思っています。
（氏のTwitterを見ると船橋駅の南口を中心に活動をされていたようです……船橋駅の南口の通行人は多くが京成への乗換客＝過半が船橋市民ではない気もするのですが）


　そのほかでは、政治家女子48党の甲斐幸氏が初当選したのは、半年ほど前から駅頭に立ち続けるスタイルで順当だったように思います。

　市民ネットから離脱して自力での挑戦となった今仲希伊子氏や、市民ネットで（市民ネットのルールである）２期を務めたあとれいわ新撰組から出た三宅桂子氏がともに当選されたのも、お二人の実力でしょうか。


　落選者のなかでも、立候補73人中唯一ポスターを貼らず、公費負担ゼロを標榜してポスターなし、選挙カーなしで、ツイッターとYoutubeチャンネルの配信を中心に活動した太田康彦氏が1,033票を得て供託金を取り返したのは、４歳の双子と０歳児のパパを全面に押し出す姿勢と合わせて、今後の政治活動のあり方を垣間見た気がします。
（４年後は８歳の双子と４歳の子のパパということになりますが、どのくらい訴求力があるかは未知数です）

　逆に、この太田氏や、ポスターこそ貼ったものの「選挙カーなし・マイクなし」で活動をされた大沢貴成氏（1,562票）などは、まじめに（？）名前を売って投票用紙に名前を書いてもらう選挙活動をしていたら当選の可能性もあったのでは……という気がします。

　個人的には船橋駅北口でお見かけした蘇武飛鳥氏も票を集めるのでは……と思っていたら法定得票数にも届かない849票に沈み、私の見る目のなさを実感しました。


　余談ですが、国民民主党の萩原一樹氏のスタッフが手にされていた「こくみんうさぎ」のパペットがかわいかったです。……聞いたら売っているグッズではなくて党所属国会議員の方のお手製なのだとか。欲しい。

　前回の記事の続きです。

　管理会社からの一報を受けたあと、管理会社に問い合わせても反応が遅いので家賃保証会社へ電話をしてみると、家賃関係で店子と直接やり取りをしているのは実は家賃保証会社でした。（知らなかった）

　実はこれまでも家賃の入金が遅れることはあったそうで、自分はそんなことも知らずにやれすきま風があるから直せだの雹が降ったから直せだののクレームに対処していたのかとがっかりです。

　家賃が遅れがちだったところへ勤めていたスーパーマーケットが給料未払いのまま店を閉じ、いよいよ家賃滞納が続くようになった由です。

　60歳を過ぎていて次の仕事は見つからず、生活保護を受給し始めたものの、住宅扶助の額ではとうてい我が貸家の家賃を賄えないでいる状態だそうです。

　すでに生活保護という福祉につながっているのなら、大家としてこれ以上できることはなく、残念ですが早く身の丈に合った住まいへ移ってもらうしかないので、淡々と支払督促＆支払わなければ賃貸契約を解除する旨の内容証明郵便を送る手配を進めてもらうことにしました。

　住宅扶助の額を超えている家に住んでいるので、引っ越し費用も生活保護で面倒を見てくれるはずです。


　ただ、他人事ではありますが、気がかりは店子が飼っているペットのことです。


　家を移るにも、家賃滞納歴があるのでは次の住まいは家賃保証会社がつかないことでしょう。

　そうすると保証人が要らない公営住宅やUR住宅が選択肢になるものの、公営住宅やUR住宅でペット可の物件は、少なくとも貸家のあるエリアでは聞いたことがありません。
（生活保護を受給しているなら市外への転居も難しいはずです）

　おのずとペットを手放さなければならなくなり、次の飼い主が見つかればよいですが、動物愛護センターへ持ち込むことになればあそこはセンターの名前と裏腹に動物を殺処分するところですから大家としても夢見が悪くなりそうです。


　60歳を過ぎて生活保護を受給したということは、その前段で生活保護以外でもらえるお金を先に申請させられる決まりなので、年金の繰り上げ受給をすすめられるはずです。
（あとで調べたら生活保護を受けるのでも65歳まで年金受給を断れるそうですが）

　年齢もあって次の仕事が見つからない、と家賃保証会社経由で聞きましたが、もし年金を受給しているのなら、たとえパートでも年金が減額されない範囲で働けば、少なくとも生活保護よりはいい暮らしができるのではないか、と思えます。

　ペットのことを考えると、店子さんにはもうちょっとがんばってほしいなぁ、と思いますが、そればかりは店子さんご本人にしか分からない事情もあるのでしょう。


　今後、住宅扶助でまかなえる住まいに落ち着いたらその段階でおそらく債務整理をするのでしょうから、せいぜい家賃保証会社が肩代わりしてくれる間に、あわてずペットの次の飼い主を探してもらえたらと思っています。

　事前の私の予想に反して、まさかの斉藤守氏の落選、中村実氏最下位当選に終わった2023年の千葉県議選（船橋市選挙区）でした。（NHK）

　今回は、定数７のところ

・現職７人のうち６人が出馬
・立憲民主党は現職２のところ１人しか出馬しない
・前回２人出馬して２人落選した共産党は候補を１人に絞った

というところで、共産党候補は固定票が入れば当選はほぼ確実とみていました。

　そこへ、

・2019年の市議選トップ当選の方が出馬
　（しかも著名プロゴルファーと読みが同姓同名）
・2019年の市議選で５位当選の自民党市議が無所属で出馬

となり、市議選トップ当選の経歴をお持ちの方も当選は堅い……となると、現職６人のうち誰かが追い落とされる構図だと私には思えました。

　そうすると、押し出されるのは誰だろう……というと2019年県議選の結果（NHK）での下位から順番に鈴木ひろ子氏ではないかと思っていました。
（大崎氏は今回出馬せず）

　ところが、ふたを開けてみたら立憲民主の野田剛彦氏がトップ、無所属の石川亮氏が２位、公明の仲村秀明氏が３位当選は順当でしたが、その他の保守系候補の順番が2019年の結果とは大きく変わる結果となりました。

　前回の自民党公認候補は得票順に中村実、斉藤守、鈴木ひろ子各氏が当選したのが今回は入れ替わって、鈴木ひろ子、中村実、斉藤守各氏の順となり、石川亮氏に押し出されて落選したのは斉藤守氏、という結果に終わりました。

　しかも、中村実氏は最下位当選、斉藤守氏は次点で、その差は166票（！）と、どちらが落選してもおかしくなかったレベルでした。

　中村実氏と言えば、選挙があろうとなかろうと毎週朝の駅頭あいさつを欠かさない方で、こういう方はなんやかやいって強いのだろうと思っていたのがとんでもなかったです。

　意外とみなさん、駅頭で近所迷惑にならない程度の音量でも延々と何を言っているのか （実は中身がないのを） しっかり聞いているものなんでしょうか。

　駅頭は欠かさないけど実は中身がない保守系候補といえば無所属の西尾憲一氏もそうだと私は思っているのですが、中村氏に600票ほど差をつけての当選で、なぜだかこの人は強いなぁと思っております。


　さて、自民党公認の市議から今回無所属で県議選へ転じた長野春信氏は8,606票での落選で、自民党支持層の票が1,000でも1,500でも中村氏や斉藤氏に流れていれば、落選するのは西尾氏だったはずです。

　40代半ばの私には、今回は70歳の斉藤氏は引退して自民党からは50歳前後の鈴木、中村、長野の３氏で行くべきだったんじゃないかと思えますが、候補者調整がうまくいかなかった背景には何があったのでしょうか。

　……で、ジジイはさっさと引退しろ、などと思っていると、あと選挙が４回もあれば私は60歳になり、その頃には我々世代が「お前らさっさと後進に道を譲れ」と言われる年代になってしまう事実を、少し恐ろしく思ってしまったりします。

　何か社会的にやりたいことがあるのなら、私達の世代に残された時間は実は短くなってきているようです。

　これまでツイッターは公式アプリで使ったことがほとんどありませんでした。

　2017年までは「ついっぷる」、ついっぷるがサービス終了してからは「ついっとぺーん」を使っていました。

　それと、ツイッターは3,200件より古い投稿は見られないので「Twilog」というサービスも使っていました。

　以前、ツイッターの日本法人にお勤めの方とお話する機会があったので聞いたところ、意外にもこうした外部サービスからツイッターには収入がないのだということでした。


　で、ツイッターの経営者が変わったからか、APIという仕組みを外部事業者が使えなくしたとかなんとかで、「ついっとぺーん」が2023年1月13日に機能しなくなりました。

　「ついっとぺーん」は開発者が暫定対策版を配布して2023年4月10日現在使えているのですが、「Twilog」が2023年4月5日に機能しなくなりました。


　公式アプリは使いにくいながらも使おうと思えば使えなくもありませんが、Twilogが機能しなくなったとなっては、ログが（見える形で）残りません。

　実は3,200件より古いツイートは投稿自体は残っていて、１つ１つのURLを指定すれば見ることができるのだそうですが、現実的ではないです。

　これからの自分の投稿はツイッター運営会社の手元にだけ残って、投稿した本人が安易に活用できないのはどうにも腑に落ちません。


　自分でせっかくブログというメディアを持っていながら、スマホ画面で投稿がしやすく、「いいね」などの反応も見やすいツイッターやフェイスブックに安易に流れてましたが、これを機にブログに回帰することにします。

　フェイスブックも「タイムライン」という画面には「友達」の投稿が全部表示されるわけではなくて、フェイスブック側のアルゴリズムとかいうしくみで取捨選択が行われているのを知って、最近はアクセスから足が遠のいていました。


　ツイッターに書くのをやめてみると、当たり前ですが書きたいことはたまってきて、こうしてパソコンの前に座ってブログを書いているわけです。

　……会社への行き帰りの通勤時間でスマホを使って簡単にブログを投稿できないか、ちょっとやり方を考えてみたいと思います。