よんなん総研blog

　みんなの０円物件というWebサイトがあって、タダでいいから現状有姿で引き取ってほしいという、いわゆる「負動産」が日々UPされています。

　Twitterをフォローしておくと新着物件がタイムラインに流れてくるのですが、流れてくるのはどう見ても「要らない」と思うものばかりでした。


　そんなある日、我が家から歩いて30分ほどの場所にある物件がUPされていて、即申し込んでしまいました。

　物件近隣の施設名や「０円」でTwitterを検索するとまぁまぁ拡散している様子で、さすがに都心へ直通する電車に乗れる駅から徒歩圏の土地建物が０円とあっては、申し込む人はほかにもいることでしょう。
（８月下旬までに当選者にだけ連絡があるそうです）


　未接道＝再建築不可、しかも公図を見ると道路までの間に２つの敷地が隔たっていて、道路までの土地を買って（あるいは接道する土地を持つ人に買ってもらって）地上げをするのも容易ではなさそうです。

　手に入った暁には、地上げをするのではなく自分で活用しようと思います。

　狭小地に平屋が建っていて、しかも庭があるという物件です。


　活用法としてまず思いつくのは物置です。

　独身時代は2LDKに１人で住んでいたのでモノの置き場所には困らなかったのですが、そこへ妻がやってきて、子供も生まれて、モノは私の部屋へ押し込まれて足の踏み場もありません。

　モノを置くにもコストがかかる時代ですが、タダで手に入る物件なら、固定資産税だけ払っておけば最低限維持できます。

　維持費というと、じゃぁ電気ガス水道はどうするか……と考えたとき、電気は基本使用料０円の電力小売事業者がありますからそれを使えばよいとして、水道は契約しているだけで（使っていなくても）基本料金がかかります。

　じゃぁ、井戸を掘ったらいいじゃない。

　地名で検索すると、市営の市民農園に井戸があり、近所の銭湯も井戸水を使用しているとあります。……飲用に適すかは水質検査をしなければ分かりませんが、トイレに流す水くらいは掘れば出てきそうです。

　災害が起きて水道が止まっても、我が家から徒歩圏に井戸がある物件を持っていると役に立つこともありそうです。


　我が家から徒歩30分（雨が降ってなければ自転車で15分）なら、部屋の片隅に机とイスを置いてテレワーク時に使うのもいいかもしれません。

　現在、テレワークは自宅でしていますが、家から一歩も出ないというのは、それはそれで不便なものです。

　いくら物置といっても出入りしなければ傷むでしょうし、テレワークならどんなに頻度が低くても１〜２か月に１回くらいはするので、案外適切に維持するのに一役買いそうな気もします。


　……なんて、とらぬ狸の皮算用もいいところですが、こういう妄想が楽しいです。

　我が家で契約している電気料金プラン「朝得プラン」（参照）値上げのお知らせが届きました。

　深夜１時〜朝９時までの夜間料金が以前は12円/kWh台だったものが30円/kWhを超えるとは、もはや解約を促すような値上げぶりです。

　……まぁそりゃぁ東京電力管内で原子力発電所（＝火力発電所と違って需要に応じた出力調整ができない発電所）が動いてないんですから、電気の利用を深夜に促す理由も電力会社側にはないのでしょう。
（東京電力の新料金プラン「夜トク８」も31.84円/kWh）

　さすがに料金プランを見直さなくてはいけない、と、久しぶりに電力小売事業者をあれこれ比較してみました。

　いわゆる新電力には無数の事業者がありますが、電力調達能力と料金プランのバランスを考えて、自社で発電所を持っているか、火力発電の燃料（石油やガス）を扱っているか、または本業で大口の電力を消費（調達）しているか……の観点で、石油会社、都市ガス会社、鉄道会社から選んで料金を比較しました。


　自分が各社を見比べた限りでは京葉ガスの「マイホームあかり」（50Aで基本料金1,430円、従量料金は400kWhまで23.69円、400kWhから25.59円）がよいようでした。

　ただ、東京電力が６月に値上げをしたので、京葉ガスも追従するようだとどうなるか分かりませんが。


　夜間料金を安く設定している小売事業者もいくつかありましたが、午前１時から６時まで（東京ガス）と夜間の時間帯が短かったり（洗濯乾燥機は５時間では終わらない）、夜間料金がそれほど安くない（京葉ガス）などで、選択肢からは除外しました。

　しかし、しばらく各社の料金をチェックしないでいた間に、東京電力エナジーパートナーの自由化料金プランの基本料金の計算方法が変わっていました。

　以前は30分おきに電流を測って最も多かった電流で月間の基本料金が決まる仕組みで、この計算方法は事業者向けでは聞いたことがあっても消費者向けでは他社と比較しにくいと感じていました。さすがにやめたようです。

　京葉ガスに安住しないで、ときおり複数の電気料金プランを確かめておくのは大事なのかもしれません。

　我が家からも徒歩圏にあるエポックスポーツクラブ中山店が5月22日に営業停止を発表しました。（同店によるお知らせ）

　お知らせによると破産をしたとのことで、2023年5月22日付の官報に告示が掲載されているのを確認しました。

　子供向けのスクールを中心に繁盛しているように感じていたので意外でした。

　さらに意外なのは、5月11日に破産手続開始決定を受けていたのにその後も営業をしていたことです。

　武蔵小杉ブログの記事によると、同社の中原店は5月22日まで営業していたようにも読めます。

　破産の手続きは債権者に知られないよう秘密裏に行うものでしょうけれど、朝８時にその日の官報がインターネット上に公開されたあとも、債権者が店舗へ押しかけるなどの混乱がなくその日の営業をしていたのは不思議です。

　また私のイメージでは、破産を申し立てる前日に従業員を招集してその場で全員を解雇するものだと思っていましたが、破産申し立てから営業終了までの賃金は支払うのでしょうか。


　コロナ禍で来客数は減ったでしょうし、燃料費高騰の折、温水プールの維持は負担だったのかもしれませんが、消費者の目線では、どこかが買い取って営業再開してくれたらいいなぁとは思います。（個人的には勤務先が法人契約しているチェーン店を希望…）

　下総中山にはほかにもコナミスポーツクラブがあるのですが。

「研究者になるには結婚、子供、余暇などを諦めろ」は絶対に間違っているけど、「自分が結婚、子供、余暇などに費やしている時間を全て研究に注ぎ込んでいる研究者と闘うことになる」は知っておきたかった。

— 武田 紘樹 (@tomatoha831) May 16, 2023

　サラリーマンの私でも思い当たるふしがあるなぁと考える次第です。

　我が子の誕生に際して育児休職を取ろうとしたら「男性社員にとって育児休職は一般職のための制度だ」「お前は奥さんのヒモになるのか」とアドバイスをくれた先輩がいました。

　あと数か月で平成が終わるという時代に何を言っているのかと思いましたが、現実として社内でそれなりに会社の意思決定に携われる地位にいらっしゃるのは、専業主婦（夫）のパートナーをお持ちか、DINKSか、はたまた独身の方々がほとんどのように感じます。

　総合職というのはいずれは会社の意思決定に携わる立場での活躍を期待して社内で切磋琢磨させている一面が少なからずあるのでしょうから、「育児休職を……」と言い出したら「その立場からしばらく降りる（けど社員は続ける）」と宣言するも同義であって、上記のようなアドバイスが矢のように飛んでくるのもむべなるかなでありましょう。
（私の勤務先には一般職と総合職の転換制度がない）

　例外的に、家庭を持ち、育児も担い、それでなお社内でそれなりの立場にいらっしゃる方もいますが、スーパーマンの領域の方だと思っています。


　私のような凡人にとって、仕事を手際よく終えて家庭と育児の時間を創出することなど机上の空論であって、実際には残った仕事を周囲の方にお願いして帰宅するか、保育園の送迎は配偶者まかせにして残業に精を出すしかありません。

　保育園の迎えがあるならそれを前提にしたスケジュール管理を云々……だなんて、会社経営に一定の影響がある事柄に携わるには、担当者個人の工夫では限度があります。

　一定の重要度がある案件はスピードも求められますし（案件が降ってきてから締切までのスパンがそもそも短い）、それでいて担当者＋課長補佐＋課長クラスで内容を詰めたものが部長への説明段階でひっくり返り、翌日の部長スケジュールは朝イチしか空いていないので、再び担当間や補佐や課長クラスと打ち合わせをしてやり直す締切は実質今日中（＝終わるまで帰れません）、みたいな場面などざらです。

　運よくその日の晩に部長が残っていて再度説明を入れられたらいいですが、そうでなければ翌朝早く出社して部長をつかまえなくてはいけないので、保育園の送りどころか家で子供と朝食など済ませている場合ではありません。

　当然、そうした業務からは外してもらうよう願い出ることになります。

　また「立場が人を作る」という言葉もあるように、勤務地さえいとわなければ（私の勤務先のようないわゆる大企業なら）多様な業務経験を積むことも可能です。


　やれ「保育園の迎えがあるから残れません」だの「配偶者も正社員をしながら子育てをしているので、遠隔地での勤務はできません」だの言っている人が、人生の時間を仕事に全振りできる人と比べたら、会社員としての経験値に差がつく一方なのは明らかです。

　世の人は、子育ての経験が業務に活かせることも云々……などと言ってくれますが、子供の機嫌を取ってオムツを替えて食事を与えて風呂に入れてハミガキさせて一緒に寝て休日にはレジャーに連れて行く経験が、きょうあすの仕事に具体的にどう活きるのですか。

　だいたい、子育て経験が業務に活きるのなら、（少なくとも私の勤務先では）育児休職期間中に昇給がストップするのはなぜですか。……子育て経験がサラリーマンの業務経験として評価されていない証左じゃありませんか。

　それをも仕事に活かせてしまう人、あるいはそのブランクがあってもなお会社から求められる才能をお持ちの方、というのはやはりスーパーマンの領域かと思います。


　女性の管理職比率が低い？　（現実として女親が子育ての過半を担っている世の中では）当たり前だと思いますね。

　貸家の入居者が家賃滞納となり目下明渡し訴訟の準備中で、遠からず現在の入居者は出て行って入居者をあらためて募集することになります。

　この貸家を買った時点では入居者がありましたが建設会社の現場事務所としての利用で、どこが現場か分かりませんが工事が終わったら退去するんだろうなぁと思っていたら売買の交渉中に退去が決まり（そのぶん売買の金額を少し下げてもらった）、次に入った方が現在の入居者です。

　内装は前オーナーが数百万円かけてリフォームしたとかなんとか聞きましたが、外壁は素人の私が見ても傷んでいる有様で、かといって購入直後で手元の現金もすっからかんで20万円程度の原状回復くらいしかできずに入居募集をかけたところ、内見すらほとんど入りませんでした。

　ようやく入居したいという方がやってきて２組目の内見者で決まったものの、やれ敷金をまけてくれだのフリーレントをつけてくれだのからはじまり、すきま風があるから直せだの、雹が降ったから直せだの、都市ガスにしてくれだの、ねずみが出たから駆除しろだの、挙句の果てに家賃を満足に払っていなかった、という入居者でした。

（家賃の入金が遅れても逐次オーナーには知らされず、滞納が続いてようやくオーナーが知るしくみだったのには参りました）

　やっぱり物件がみすぼらしいと、入居者もみすぼらしくなるのだろうなぁと思うばかりです。

　で、今回はこれまでの家賃収入を元手に手を入れようと考えています。


　とりあえず外壁診断と耐震診断を入れて、そこは直したいです。

　築古の戸建なので、外壁を塗り直す際には原色系の色を使いたいところです。赤や黄や青の原色を外観に使うのはJR九州が年式の古い車両をリニューアルするときの王道ですが、真っ赤に塗って「まことちゃんハウス」のようになっても困るので、濃い青とか茶色とかあたりが現実な選択肢でしょうか。それだと旧型客車みたいかな……。


　それとすきま風があるというクレームもあったことですし、窓のサッシも交換です。

　雨戸もだいぶ傷んでみすぼらしいのでサッシと同時に交換したいところですが、予算も限られているので、いっそ撤去したほうがいいだろうか、とも考えます。


　屋根上に太陽熱温水器を置こうと考えているので（前の記事）、そうすると屋根の補強も必要だろうか、そうしたら２階の天井は復元しないであらわしでもいいかなぁ。


　あと、屋根上にＢＳアンテナを設置したいとも考えていますが、現入居者がケーブルテレビを引いたのでもしかしたら不要でしょうか。

　ケーブルテレビといえば「J:COMインマイルーム」というのがあって気になっているのですが、オーナー向けの案内ページがいくら探しても出てこないので、賃貸経営者にとっては謎の存在です。戸建賃貸でも導入可能なのか電話で聞いてみましょうか。


　こういうのを考えるのは好きなのでいいんですが、これまでの家賃収入を元手にリフォームだなんて、貸家は儲かりませんね。

「ＬＰガス料金　放置できない不透明な商慣行」（読売新聞2023年5月18日付社説）


　我が貸家には、前のオーナーが結んだプロパンガス10年しばり契約があります。

　ガス会社から給湯器やエアコンを提供してもらう代わりに入居者には10年間そのプロパンガス会社を使わせる、というものです。……案の定、入居者から「都市ガスを引いてほしい」とクレームが入りましたから、やっぱりそういうプロパンガスは高いのでしょう。

　これをいま解約するには、給湯器やエアコンを30万円で買い取らなくてはいけません。……しかし契約書に書いてある品番をGoogle先生にたずねると、実売価格15万円程度の品です。

　アパート経営のように部屋数が多いならエアコンや給湯器の提供でまとまったリフォーム代が浮くでしょうが、戸建賃貸でこんなことをしては、たかだか15万円のエアコンや給湯器のために入居者の不満を10年分買うことになり割に合わないと思います。

　前のオーナーは物件を取得して１年で手放す間にこの10年しばり契約をしていて、おまけにプロパンガス会社社長のお名前はこの前オーナーと同姓であり、確証はありませんが２人は親類か何かで前オーナーは現在もなおプロパンガス会社から何らかの利益を得られる立場なのでは？　と勘ぐってしまいます。

　とはいっても10年しばりから手を切るのに15万円のエアコンや給湯器を30万円で買い取ったところで、相手の喜ぶ顔しか思い浮かびません。

　じゃぁその30万円を、プロパンガス会社の鼻をあかすのに使ってやろうじゃないかと考えるわけです。


　一つ思いつくのは太陽熱温水器の設置です。

　朝日ソーラーとかいう悪徳業者のおかげですっかり評判が悪いですが、屋根上にパイプをめぐらせて水道水を日光で温めるしくみです。

　給湯器にあらかじめ太陽熱温水器で温めた水道水を給水すれば、ガスの消費量をかなり減らせるはずです。


　２つ目は「マイクロバブルシャワーヘッド」の導入です。

　あれは洗浄力や保温の効能で入居者への訴求力がありそうなだけではなく、節水型シャワーでもあります。

　節水すればシャワー使用時のガス消費量が減らせるのは当たり前の話です。


　３つ目は台所にＩＨコンロを設置してしまうことです。

　プロパンガス会社との契約の中にガスコンロの設置はうたわれていないので、こちらで先んじて設置して入居者にプレゼントしてしまえばよいでしょう。


　ただいま家賃を大絶賛滞納中の現入居者が退去したら、次の募集までにやりたいと考えています。


　これでプロパンガス会社は月々のガス料金でたいした回収ができなくなるはずですが……そうすると、基本使用料をおぞましいくらいの金額に設定してくるものでしょうかどうでしょうか。

　貸家の家賃滞納で「賃料支払催告兼契約解除通知書」を内容証明で送ったあとしばらくして、家賃保証会社から「訴訟委任状」に記名押印するよう依頼がありました。

　内容証明には「届いてから５日以内に支払わなければ賃貸借契約を解除する」という趣旨の文言があるので、とっくに契約は解除されて、出て行ってもらう訴訟へ移行する段階になったわけです。

　その間も、家賃保証会社からは賃料相当のお金が毎月入ってくるので一見すると大家の私は損をしていないのですが、賃貸の契約書には

「本契約終了後、本物件を明渡さない場合は、明渡し完了まで賃料の倍額に相当する損害金を甲に支払わなければならない」

とあります。

　賃貸契約が終わったのに出て行かない場合は、居座っている間２倍の家賃を取るぞ、というペナルティ条項です。

　しかし、家賃保証会社が保証してくれる賃料等相当損害金は「賃料等１ヶ月分／月」でしかないので、実際に大家の手元に２倍の家賃が届くわけではなく残りは未収金ということになります。

　未収金といったって相手はいまや生活保護受給者ですし、おそらく今後債務整理をして家賃保証会社からの借金（＝滞納した家賃）を踏み倒すでしょうから、ましてやペナルティ部分の割増額など現実的に回収できる見込みはありません。


　これをきちんと計算して納税するならば、未収金（＝利益）で計上して（手元に収入がないのに）所得税を一旦納税して、相手が破産するなりなんなりした段階で貸倒損失（＝経費）を計上することになるわけですが、そこまで真面目にやっている大家は果たしてどれだけいるものでしょうか。

　その一方、家賃を滞納されて（おそらく債務整理をするであろう人の）債権者になる、などという経験も人生のうちであんまりすることはないでしょうから、手続きだけは淡々ととってみたい気持ちもあります。

　ただ、相手は私の名前も住所も知っているので、あんまり追い込むようなことをして茅ケ崎の（家賃を滞納した店子が大家を刺殺した）事件みたいな目に遭っても困りますから、どうせ回収できないのなら放っておくのがおりこうさん、というのが現実的なのかもしれません。

　訪ねた新潟の親類宅でお土産に「万代太鼓」なるお菓子をいただきました。

　帰宅して妻と開封すると……「これ仙台土産の『伊達絵巻』なのでは？」感が満々です。

　仙台銘菓「萩の月」は日本中に似たような土産物がありますが、これもその一種なのでしょうか。

　Google先生に聞くと、とあるブログ記事がヒットして、それによれば伊達絵巻よりも万代太鼓のほうが先だということが分かりました。

　ただ、万代太鼓の２年前に「長崎物語」という商品が発売されてANAの機内で供されていたそうなので、オリジナルは「長崎物語」のようです。

　デジタルカメラを落として破損させてしまいました。

　電池を固定する治具やフタをとめる部品が取れてしまい、電池を固定できずふたも閉まりません。……さすが耐衝撃機種だけあり内部の機構に問題はないようで、電池さえ指で押さえておけば起動もしますし撮影もできるのですが。

　９年前に大手家電量販店のアウトレットで買ったもので（当時のツイート）、アウトレットで買って９年も使ったなら買い替えか、とネット上を物色します。

　いまどきスマホでも日常使いに困らない写真が撮れるのですが、起動の速さやシャッターから撮影までのの速さはデジカメ専門機に軍配が上がります。

　これまで使っていたソニーのDSC-TX30は、前面のカバーをスライドさせれば電源が入ってすぐに撮影ができるのが魅力でしたが、いまどきコンパクトデジカメは売れないのか後継機種がありません。

　他社製品にもそのようなものがなくて、おまけに半導体不足の影響なのか注文から納品まで数か月待ちみたいなものばかりです。

　結局、Amazonで同機種が中古で18,900円かつ即日配送だったのでそれをポチッてしまいました。


　2013年の機種ですから、Wi-FiやBluetoothでスマホなどに接続する機能はないのですが、リアルタイムにツイッターで発信するのはやめた（参照）ので、持ち帰ってからパソコンに取り込む手順で問題ありません。


　新しいものを覚えなくなるのはオジサンの悪癖の最たるものだと思うのですが、気に入っている機能を持つ後継機種がなくてしかも納品に時間がかかるのなら仕方がないじゃないか……と自分に言い訳しています。

　余談ですが、DSC-TX30の前はDSC-TX10を使っていたので、使いまわせるバッテリーがたまるばかりです。

　2010年にいまの住まいに移ってから使ってきた「フレッツ光」（当時はＢフレッツ）とプロバイダを解約しました。

　理由は、隣家の無線LANが我が家にも届くので、隣家と合意のうえ我が家でも使うことにしたからです。

　……逆でもよかったのですが、我が家に置いている無線LANルーターの電波は隣家には届きませんでした。


　マンション躯体の壁越しではあるものの、中継器（Amazon）を２台買って、隣家と接する壁際と、我が家でもともと無線LANルーターを置いていた場所に設置したところ、私の引きこもり部屋でもネットサーフィンや動画の視聴には気にならない程度の速度で接続できています。

　１月末に隣家の無線LANにつなぎ始め、さっさと我が家の回線を解約してもよかったのですが毎月300ポイントが溜まるフレッツ光メンバーズクラブは気がついたらかなりのポイント数になっていたので、それをNTT料金の支払いに充てている間を試行期間にして不具合があれば元に戻せばいいかと考えていたら、不具合もなかったのにずるずると解約しないでいてNTTファイナンスからの料金のお知らせで気がついた次第です。


　NTTやプロバイダの手続きのページなど普段アクセスすることがないので、パスワードは何だったっけなどなどまごつきつつ、大型連休でまとまった時間ができてようやく解約を実行。

　その間にさらにたまっていたフレッツ光メンバーズクラブの1,200ポイントは日本赤十字社に寄付をしておしまいにしました。


　惜しむらくは、Web上で解約したのが５月に入ってしまったので、５月いっぱいは料金を取られてしまうことでしょうか。