よんなん総研blog

　マンションの規約でリフォームは月〜土の9時〜17時（後片付けを含めて18時まで）しか工事できないので、立ち会えるのは土曜日だけです。

　6月2日（水）に着手して、6月19日（土）には完成してしまいますから、工事途中の土曜日は5日と12日の2回しかありません。

　2日の夜に立ち寄ったときは、実質的には何も始まっていませんでしたが、きょう午前10時ごろ行ってみると、古い風呂とキッチンがなくなり、床が剥がされ、さらに新しい配管がほぼ出来上がっていました。

　給排水管は新築から40年近くの間一度も取り替えていなかったうえコンクリートに埋まっていた鉄製のをやめ、塩ビ管とビニールのホースを部屋の床とコンクリートの床の間に新しく這わせて、今後のメンテナンスもやりやすくなりました。


　上の写真は、古いユニットバスを撤去した跡。マンションの本当の壁です。

　風呂の換気扇やバランス釜の煙突がエアシャフトへ貫通していた穴からは、「ナショナル」のロゴが入った段ボールのような紙が見えます。（写真の右上と右下）


　え、えええ！？　マンションのコンクリートの壁の中にボール紙！？

　柱と梁で建物を支えるラーメン構造なので、耐力壁ではない壁は何だろうと建物の強度には関係ない（と思う）んですが、素人の私が見るとびっくりしてしまいます。

（開けた穴を埋め戻す際に、セメントがこぼれないように使われたのでは？　という話でした）


　床を貼りかえる部分は、コンクリートの床の上に新しく木の板がビッシリ敷き詰められていました。

　カーペットだった部分を掃除がしやすいフローリングに…などと何も知らずに言い出してしまったので発生した工事です。

　カーペットだったら、床のコンクリートが多少でこぼこでも問題ないんですが、フローリングにするにはビシッと平らにしないといけないんですね…。（「不陸調整」と言うらしい）

　……今回の工務店と別に見積もりを頼んだ勤務先の関連会社は「モルタルを流し込んで平らにするので床が10cmは上がる」などと言っていましたが、こちらの工務店は「モルタル？　そんなことしません。それから、ここへ断熱材を入れてもう1枚板貼りますから断熱効果も高いですよ」とのこと。

　購入以来、換気や打ち合わせで出入りしたとき、外は春ですっかり暖かいのにコンクリートに直接貼られたカーペットは寝っ転がると冷たいことこの上なかったので、これはありがたいです……。

　床の上がり方もカーペットを剥がしたコンクリートの部分から5cmくらいです。


　あとは、電気工事屋さんと打ち合わせ。新規に必要な電気器具へ供給する配線のほか、テレビとLANの配線もお願いします。

　工務店の社長からは、壁と天井を塗る色とトイレの壁紙のほか、床を剥がす際に壊してしまった襖紙を選ぶように言われ、差し入れのペットボトルのお茶を置いて昼過ぎに帰りました。

（初日の夜に来たら襖に大きく「×」と書いてあったのは誤って壊したからの由）

　購入から2ヶ月近くを経て、ようやく築古マンションのリフォーム工事に着手できました。

　……「まだ引っ越してなかったの？」とよく言われるんですが、泊まり勤務明けがなくて土日祝日しか動けない（1日だけ有給休暇を活用）のに

・3つの工務店・業者に見積もり依頼（1社は向こうから辞退）
・2〜3週間後、2社の見積もりが揃ったところで比較して工務店を選定
・工務店が決まったら、ユニットバス、システムキッチン、床材を選びにショールーム通い（←GW中はずっとこれ）
・工事内容が決まって、工務店からメーカーへ風呂やキッチンを発注
・納期までの間に、マンションの管理組合へリフォーム工事の許可を申請
・すべてが出揃い、ようやく着工

これだけのことをするんですから、そりゃぁ工事内容が決まるまで、4月9日の購入から5月はじめまで、1ヶ月はかかりますよ。

　それに、見積もりを依頼してから揃うまでの期間と、工事内容が決まってから発注した製品が届くまでの期間は、こちらはただ待つしかない時間です。

　実質的にこちらが土日をつぶして物件にかかりっきりになったのは、ほんの5日くらい……はないにしても、7〜10日ってところではないでしょうか。


　一応今日始まったことにはなっていますが、「大安」の日に名目上着手したことにするだけのはずですから、実質的に始まるのは週末からでしょう。

　きょう勤務の帰りに立ち寄ったら、案の定、現状のまま残す部分に養生がしてあったのと、床を貼りかえる部分のカーペットが少しはがしてあるだけでした。


　現状のまま残すはずの襖に大きく「×」と書いてあったのは謎です……。（なんだってー）

　工務店の方に朝8時に家へ来ていただき、水まわりの打ち合わせです。

　いくら自分が朝型だからって朝8時に呼びつけるって何様だよ、と言われそうですが、工務店の朝は早いので、10時頃などは先方にとってむしろ中途半端な時間帯なのだとか。

　最初のころ、自分は休みの日だしゆっくり目の10時に…とお願いしても、工務店は「お客さま」の都合に嫌な顔一つ見せなかったものの、父親が言うにはそういうものらしく、それ以来の打ち合わせは早い時間（さもなくば日暮れ後）にやっています。


　で、打ち合わせの中身ですが、当初の見積もりでのプランに対して、私があーだのこーだのワガママを言ったので、費用がドカーンと増えてしまいました。（笑）


　（笑）じゃねぇだろー、アホか自分、といったところですが、どこを変えたのかというと……

１）台所……ブロックキッチンをやめてシステムキッチンにした
２）フロ……もう一回り大きいサイズを入れてもらったら、新製品（＝割高）になってしまった

　ブロックキッチンは、ひとつ前までの職場には至るところにありましたし、悪くはないうえに、値段もひっじょーに安いんです。

　じゃぁいいじゃん、という気もしましたが、男の一人暮らし（しかも家事ほぼ初体験）で使ったら、日々の手入れが追いつかないのは明白です。

　ガステーブル周りのすき間とか、絶対すごいことになっちゃうってば！


　というわけで、TOTOのシステムキッチンで一番安いシリーズにしてもらいました（これ）が、それでもブロックキッチンとの価格差はすさまじく、価格アップの最大の元凶です。


　次にフロですが、最初の提案は1316サイズ（＝1.3m×1.6m）でして、これだけの築年数のマンションのリフォームにしては悪くはなかったんです。

　が、もう一回り大きいの入りますよね？　などと言ってしまったのが運の尽きでした。

　TOTOのマンションリフォーム用の既存シリーズ（これ）には「もう一回り大きい」サイズのラインナップがなく、今月発売の新製品（ショールームに実物がまだ置いてないどころかwebサイトにも載ってない！）から持ってくることになりました。

　……新製品ということは、もちろん工務店がTOTOから仕入れる際の値引率が低くなるわけです。

　おまけに値引率が低くなったところへ、アホなオプションを3つほどつけたので、台所と合わせて表題のような結果と相成りましたよ。o...rz


　まぁ、それでも当初の予算には数十万円を残して収まっていたので、それで発注してもらうようお願いしました。

　水まわりさえ決まってしまえば8割方終わったようなものです。

　TOTOへ発注して2〜3週間の納品を待つ間に、マンション管理組合へリフォームの届出＋承認をもらい、加えて上の階と隣へあいさつ＋配管の工事で部屋に入れてもらう下の階の方から同意をもらい、工事に取り掛かってしまえば2週間ほど……という見通しを立てています。

　上下階と隣の方への挨拶は本来なら自分で行くべきなのでしょうが、土日と平日夜しか自分の時間がないなかで妙な時間帯にうかがっては却って失礼なので、管理組合への届出関係も含めて工務店の社長にお願いすることにしました。

　今回買った中古マンションのリフォームを前に、ショールームを巡っています。

　工務店に出入りしている設備屋さんがTOTOをメインに扱っている（＝他メーカーより安価に仕入れられる）そうで、フロやキッチンはTOTOの製品でプランを提案してきました。

　特にINAXとかパナソニック電工とかサンウェーブじゃなきゃイヤ、というこだわりもなかったので、あとはショールームへ出かけて細かいオプションの有無や色を選ぶだけです。

　新宿にあるTOTOのショールームへ行くと、担当の方がつきっきりで案内してくれました。

　事前に工務店から担当の方を紹介されていたので、その方にお願いして話は比較的スムーズに進みます。……というか、担当のおねいさんが「ヨコハマ買い出し紀行」の鷹津ココネに似てい（る気がし）てめっちゃかわゆかった！（ぇ


　一方、部分的に張り替える床はパナソニック電工なので、汐留へ。

　こっちはTOTOとは打って変わって芋を洗うような混雑です。

　案内の方は特に紹介されていませんでしたし、飛び入りでは順番待ちのようなので、係の人に床材コーナーの場所を聞いて勝手に見てきました。


　我が家のキッチンを何年か前にリフォームしたとき、父親はこのショールームに通い詰めたそうですが、我が家は自営業で木曜午前を定休にしてあるので、こういう混雑とは無縁だったのでしょう。きっと。

　床材コーナーはお客さんが誰もいない中で、年輩の男性の方が案内係として一人いらっしゃいましたが、基本的に放っておいてくれたので、こちらも目当ての見本がどこにあるのか聞いたあとは好き勝手に見ていました。


　案内の人に聞いたら、パナソニック電工はweb上に雰囲気を再現できるツールがあるそうです。（これ）

　もちろんパソコンの画面上と実際の色とでは違いがあるものの、ショールームの見本では、床一面に敷き詰めたときや家具と組み合わせたときのイメージがなかなか湧かないので、こういうツールが家でも使えるのはいいです。


　TOTOはショールームでおねいさんにお願いしないと作れないんですよね。

　逆に言えば、おねいさんがつきっきりでお世話してくれるのではあるのですけれども。

※2010/05/16追記…TOTOにもwebサイト上でシミュレーションできるツールがありました。（これ）


　写真は汐留のパナソニック電工ビル前の広場から。

　ここは地下2階なんですけど、地面のフタ（？）がなくてまるで地上です。

　汐留といえば日テレがあったり週末のお出かけスポットの一つというイメージなのに、広場にあるテーブルとイスは空きが目立ち、ちょっとした穴場みたいです。

　今月購入したマンションのリフォームをお願いする工務店も決まり、工務店・設備屋さんと現地で打ち合わせしました。

　だんだん話が具体的になってくると面白いです。

　キッチンとフロは早めに詳細を詰めて発注しないと納期が3〜4週間かかるそうで、これはGW中に決めるとして、残りはあとから何とでもなる話みたいです。


　で、その何とでもなる話のほうで、考え中なのが玄関まわり。

　今ある下駄箱が大きすぎて傘立てを置けないんですよ。

　別に傘はその辺に立てかけてもいいんですが、あと、帰ったらとりあえずコートなんかをひっかけられる衣紋掛けというかワードロープのようなものも置きたいですし。


　そこへ設備屋さんが

「下駄箱どかして、そっちにワードローブと下駄箱が一体になったの置けばいいんじゃない？　IKEAにいいのがあるよ」


い、IKEAですと！？

　プロの設備屋さんからIKEAの名前が出るとは非常に意外ですけど、そんなもんなんですかね？

　まぁこちらはIKEAでもニトリでもいいんですけども、国内にまだ5店舗しかないIKEAが市内にあるという場所柄というのもあるんでしょうか。

　金曜日に引渡しが終わり、週末はリフォームをする工務店と打ち合わせです。

　まず土曜の午前中に、父親に紹介された工務店さんと現地へ。
（ちょうど実家がリフォーム工事中で、それを手がけている）


　せっかく手に入れた物件なのであれもこれもと言い出す私に対して、一人でやってきた社長は、いやそれはこうすれば済みますよ、等々、ある意味良心的な対応です。

　詳細な見積もりはこれからやりますけど、ざっとこのくらいじゃないですかね？　と言われた金額は予算の半分！

　逆に言えば、ここはもっとお金をかけてもいいんだけどな、という気もしつつ打ち合わせが終わりました。


　きょうの午前は、勤務先の子会社。

　勤務先の福利厚生ガイドを見ていて初めて知ったんですが、勤務先のグループでも住宅リフォームをやっているという事実！

　……そういえば、高崎にいたころの寮のリフォームは確かにこの会社がやってましたっけ。

　とすると社宅の修繕もやっているはずですから、築古マンションのリフォームなんかお手のものかもしれません。


　こちらは、担当者2人と、建築士1人の総勢3人でやってきました。

　きのうの工務店と違って、建築士と担当者があらゆる場所の寸法を測り、天井や床など剥がせるところは剥がして見ています。

　こちらの担当の方とは、先週に一度喫茶店で顔を合わせたときに予算を伝えたので、この点も工務店とは違って、予算内であらゆることをやろう、という雰囲気です。（あくまで雰囲気）


　きのう工務店の社長に言われて、しかも私と工務店さんのやりとりは父親に筒抜けなので朝食の席でも父親からあれこれ（そんなものに金をかけるのはバカだ貯金しておけ等）言われて、あー、最低限の手入れでもいいのかもなぁ、と思いつつあったので、3人の雰囲気に、え、そこもあそこも工事するの？　えー、どうしよう、という気分になります。


　まぁ、家に帰って冷静になってみれば、最終的には見積もりに載りそうな場所は、工務店も勤務先グループの住宅部門も同じのような気がしますけれども。

　今回購入したマンションの引き渡しでした。

　…きのうはもともと私用があって有給休暇、そして引き渡し（＝住宅ローン実行その他）は銀行の営業時間でないといけないので、きょうも有給休暇です。

　週末を合わせて意図せずに4連休になってしまいました。

　……こんなペースで有給休暇を使っていたら絶対に足りなくなる、と思いつつ、転勤以来、土日があっという間に過ぎるとあとは月曜から金曜まで職場に引きこもりっぱなしの繰り返しだったのでちょっと気が晴れていいかも、という気もしたり。（いいのか？）


　で、13時に津田沼にある千葉銀行の支店へ。

　私と売主さん、不動産会社、銀行の担当者、司法書士の先生でスタート。


　売買価格から手付金を引いた残金を、銀行ローンと自己資金を合わせて売主さんへお支払いして、カギを受け取ります。

　あと、不動産屋、銀行、司法書士の先生へ、手数料や報酬などをお支払いして、おしまいです。


　……しかも、契約時に支払った手付金と違って札束のやり取りがあるわけではなく、私と売主さんが通帳と伝票を銀行の方にお渡しして、しばらく待つと私から引き出されるものを引き出し、売主さんへ入金するものを入金した記帳済みの通帳と、現金決済するわずかな現金が来るだけでした。

（私が銀行から借りたお金も、入金されるなり即引き出された痕跡が通帳に残っているだけ）

　現金は、そのまま不動産屋や司法書士の先生へ。

　偶然、売主さんも千葉銀行に口座をお持ちだったので、振込などの余計な手間や手数料をかけることなく済みました。


　特に現地へ足を運ぶことなく銀行の一室で終了して解散です。

　所要およそ1時間くらいだったでしょうか。


　ただ、マンションの管理事務所へ出す書類があったので、解散後、不動産屋さんの運転するクルマで連れて行ってもらいました。


　道中にうかがった話では、担当の方は実は下見や契約などのときは必ず雨が降るジンクスをお持ちだそうで、初めて担当した物件のときはお客さんの傘が飛ぶほどの嵐だったとかですが、今回は下見や契約、今日の引き渡しまで、どれも雨には降られませんでした。

　雨どころか、管理事務所へ出すべきものを出して、不動産屋さんと別れて、最寄駅へ向かう途中もちょうど桜がよい感じに咲いていて（写真）、いい陽気です。


　冷静になれば、リフォーム済みではないので、よく言えばこれから自分の好きなように工事できる、とはいえ、住めるようになるまでの道のりはまだまだ長そうなのですけれども。

　晴れて中古マンションの購入契約することになり、売主さんとご対面です。

　場所は津田沼駅近くの不動産屋さんの事務所で、朝9時半集合。

　5分ほど早く9時25分ごろスタートして、終わったのは11時半。たっぷり2時間かかりました。

　何に時間がかかったかというと、「重要事項説明書」と「契約書」を、一字一句ぜーんぶ読み上げるんですよ。

　、、、さすがに、読むのは不動産屋さんがやってくれましたが。


　読み上げが終わって、手付金を売主さんに、仲介手数料の半分と印紙代を不動産屋さんにお渡しして、必要な書類にサインして判子をつきます。
（仲介手数料の残り半分は後日）

　実は、印鑑登録をした印鑑（＝実印）を持ってないのですが、事前に不動産屋さんに相談したら「認印で構いませんが、いずれ登録する印鑑をお持ちください」とのこと。

　手付金は、物件価格の1割が相場（法律上は2割が上限）だそうですが、売主さんのご厚意で100万円でよいということになりました。


　売主さんは、受け取った手付け金の中から不動産屋さんに仲介手数料を支払っています。

　、、、って、このときまで売主さんも仲介手数料を払うとは知らなかったんですよ！（←世間知らず）


　契約書を読み上げるのを聞いていて面白いと思ったのは、これから残金を支払って引き渡されるまでの間に手付金を放棄せずに契約を白紙に戻せるのは、銀行のローン審査が通らなかったときと（←これは知っていた）、地震等で物件が滅失したとき、ということです。

　築38年なので大地震がくればちょっとおっかない気がしなくもない物件ですが、引き渡しを受ける前か後かで、途方に暮れるのはどっちなのか全然違うんですね。


　さて、雑談中にいろいろうかがうと、なんと売主さんは、隣の市にある△△病院にお勤めの整形外科の先生だとおっしゃるじゃありませんかっ！

　えっと、、、いや、、あの、、△△病院といったら、事務長の△△さんには大変お世話になってますよっ！

　それと、やはり△△病院職員の○○さんも親しいので、先日、今回の物件について相談したら「そんなの買っちゃダメだよー、○○○万円以下だね、買うなら」と言われていたんですけど……。

　まさか売主が○○さんの勤め先の先生だったとは！


　で、売主さんは、同じ棟の8階に引き続きお住まいになる（私が買った6階の部屋は奥様がピアノ教室を開くのに使っていた）そうで、

「何か不安なことがあったらいつでも言ってください、隣も上も下もみんな知ってますから」

と言ってくださり、大変心強いお話です。


　一通りの段取りが終わって売主ご夫妻がお帰りになったあと、30分ほど不動産屋さんから今後の動きについてレクチャーを受けて、帰途につきました。

　レクチャーを受けたといっても「アイミツ」「ウチイレ」という単語の意味が分からず、不動産屋さんに意味を教えてもらっても要領を得ませんでしたが、後で調べるとそれぞれ「相見積もり（＝複数の業者から見積もりを取る、複数の銀行に事前審査をしてもらう）」「内入れ（＝ローンの繰り上げ返済）」ということのようです。

　特に「内入れ」＝「繰り上げ返済」だと分かっていれば、不動産屋さんの説明はもっと早く飲み込めたのに、不慣れだといろいろまごつきます。

　購入する物件もほぼ決まり、不動産屋に「購入申込書」をFAXしました。

　名前は仰々しいですが、FAXで送ってよく、印鑑も認め印でよいなど、ガクガクブルブルしながら書くようなものではありません。


　ただ、さんざん悩んだのは、購入価格の欄です。

　物件の名前だとか番地だとか、必要なところは不動産屋さんでワープロ打ちしてくれているのですが、購入価格のところが空欄なんですよ。

　不動産屋さんの広告には「*580万円」（一部伏せ字）と書いてあるのに、自分で金額を記入する……つまり、交渉の余地があるということです。


　それまでの不動産屋さんの雰囲気から何となく察するに、落としどころは*450万円あたりではないか、という気はしていました。

　だからといってズバリ「*450万円」と書いて送ったら、下限*450万円〜上限*580万円の交渉になってしまいます。


　もうちょっと低い金額を書くべきなのでしょうが、あんまり低い金額を書いて売り主さんが「だったら別の人に…」と売る気をなくしても困ります。

　*300万円台で書いても大丈夫か？　いや、同じマンション内のほかの物件価格や成約価格を考えると、リフォームが必要とはいえ*400万円台ならお買い得と思うべきだよな、、、等々、散々悩んだ末、

「*410万円」

と書いて不動産屋さんにFAX送信しました。。。

　「**80万円」でも、「**00万円」でもなく、10万円という端数に、私を知る人からは「いかにもタカハシだ！」「ウゼぇ！」と指摘が来そうです。


　ともあれ、今後、この金額を不動産屋さんが売り主さんに伝えて交渉してくれるわけです。

　が、不動産屋さんの仲介手数料は、売買金額の3.15％＋63000円ですから、不動産屋さんにとっても値段は高いほうがよいわけです。

　高く売りたい売り主に、高く仲介したい不動産屋、そして安く買いたい自分、という構図です。


　さてどうなりますか。。。

　雑誌や新聞で住宅購入についての記事が載ると、必ずといってよいほど触れられる話題です。

　私も、マンションを買えば当然こういう恩恵がついてくるものだと思っていました。


　…が、よくよく調べてみると、適用される住宅には条件があって、

・築25年以内
・または、現行（昭和56年〜）の耐震基準に適合していること

のどちらかを満たす場合に、減税だとか親族からの資金援助に特例が適用される由です。


　今のところ最有力の物件は、築38年（＝昭和46年築）で、耐震基準の「適合証明書」もないとのことでした。

　え、耐震検査受けてないの？　という気もしますが、住宅を（ローンを組んで）買った人だけがいくらか得をするための証明書です。

　仮に現行の耐震基準もクリアできる建物だったとしても、ずっと住み続けるつもりの人にはなんの得にもならない証明書を、わざわざ安くはない費用をかけて検査機関に依頼して取得する管理組合もあまりないとは思います。。。

＃しかも一度取ればよいのではなく、証明書は2年で期限が切れる


　それはそうと、耐震基準は阪神大震災後に変わったのかと思いきや、全然そんなことないんですね。

　なんだか、あれ以来、鉄道や道路の高架橋に鉄板が巻かれたり、震災に耐えられないことが分かったとかで丸ビルが建て直されたりしたイメージがあったのですけれども。


　まぁとにかく、そうした優遇措置が受けられる物件だったら、きっと値段がもっと高かったに違いない、と思うことにします。。。