よんなん総研blog

　貸家の入居者が家賃滞納となり目下明渡し訴訟の準備中で、遠からず現在の入居者は出て行って入居者をあらためて募集することになります。

　この貸家を買った時点では入居者がありましたが建設会社の現場事務所としての利用で、どこが現場か分かりませんが工事が終わったら退去するんだろうなぁと思っていたら売買の交渉中に退去が決まり（そのぶん売買の金額を少し下げてもらった）、次に入った方が現在の入居者です。

　内装は前オーナーが数百万円かけてリフォームしたとかなんとか聞きましたが、外壁は素人の私が見ても傷んでいる有様で、かといって購入直後で手元の現金もすっからかんで20万円程度の原状回復くらいしかできずに入居募集をかけたところ、内見すらほとんど入りませんでした。

　ようやく入居したいという方がやってきて２組目の内見者で決まったものの、やれ敷金をまけてくれだのフリーレントをつけてくれだのからはじまり、すきま風があるから直せだの、雹が降ったから直せだの、都市ガスにしてくれだの、ねずみが出たから駆除しろだの、挙句の果てに家賃を満足に払っていなかった、という入居者でした。

（家賃の入金が遅れても逐次オーナーには知らされず、滞納が続いてようやくオーナーが知るしくみだったのには参りました）

　やっぱり物件がみすぼらしいと、入居者もみすぼらしくなるのだろうなぁと思うばかりです。

　で、今回はこれまでの家賃収入を元手に手を入れようと考えています。


　とりあえず外壁診断と耐震診断を入れて、そこは直したいです。

　築古の戸建なので、外壁を塗り直す際には原色系の色を使いたいところです。赤や黄や青の原色を外観に使うのはJR九州が年式の古い車両をリニューアルするときの王道ですが、真っ赤に塗って「まことちゃんハウス」のようになっても困るので、濃い青とか茶色とかあたりが現実な選択肢でしょうか。それだと旧型客車みたいかな……。


　それとすきま風があるというクレームもあったことですし、窓のサッシも交換です。

　雨戸もだいぶ傷んでみすぼらしいのでサッシと同時に交換したいところですが、予算も限られているので、いっそ撤去したほうがいいだろうか、とも考えます。


　屋根上に太陽熱温水器を置こうと考えているので（前の記事）、そうすると屋根の補強も必要だろうか、そうしたら２階の天井は復元しないであらわしでもいいかなぁ。


　あと、屋根上にＢＳアンテナを設置したいとも考えていますが、現入居者がケーブルテレビを引いたのでもしかしたら不要でしょうか。

　ケーブルテレビといえば「J:COMインマイルーム」というのがあって気になっているのですが、オーナー向けの案内ページがいくら探しても出てこないので、賃貸経営者にとっては謎の存在です。戸建賃貸でも導入可能なのか電話で聞いてみましょうか。


　こういうのを考えるのは好きなのでいいんですが、これまでの家賃収入を元手にリフォームだなんて、貸家は儲かりませんね。

「ＬＰガス料金　放置できない不透明な商慣行」（読売新聞2023年5月18日付社説）


　我が貸家には、前のオーナーが結んだプロパンガス10年しばり契約があります。

　ガス会社から給湯器やエアコンを提供してもらう代わりに入居者には10年間そのプロパンガス会社を使わせる、というものです。……案の定、入居者から「都市ガスを引いてほしい」とクレームが入りましたから、やっぱりそういうプロパンガスは高いのでしょう。

　これをいま解約するには、給湯器やエアコンを30万円で買い取らなくてはいけません。……しかし契約書に書いてある品番をGoogle先生にたずねると、実売価格15万円程度の品です。

　アパート経営のように部屋数が多いならエアコンや給湯器の提供でまとまったリフォーム代が浮くでしょうが、戸建賃貸でこんなことをしては、たかだか15万円のエアコンや給湯器のために入居者の不満を10年分買うことになり割に合わないと思います。

　前のオーナーは物件を取得して１年で手放す間にこの10年しばり契約をしていて、おまけにプロパンガス会社社長のお名前はこの前オーナーと同姓であり、確証はありませんが２人は親類か何かで前オーナーは現在もなおプロパンガス会社から何らかの利益を得られる立場なのでは？　と勘ぐってしまいます。

　とはいっても10年しばりから手を切るのに15万円のエアコンや給湯器を30万円で買い取ったところで、相手の喜ぶ顔しか思い浮かびません。

　じゃぁその30万円を、プロパンガス会社の鼻をあかすのに使ってやろうじゃないかと考えるわけです。


　一つ思いつくのは太陽熱温水器の設置です。

　朝日ソーラーとかいう悪徳業者のおかげですっかり評判が悪いですが、屋根上にパイプをめぐらせて水道水を日光で温めるしくみです。

　給湯器にあらかじめ太陽熱温水器で温めた水道水を給水すれば、ガスの消費量をかなり減らせるはずです。


　２つ目は「マイクロバブルシャワーヘッド」の導入です。

　あれは洗浄力や保温の効能で入居者への訴求力がありそうなだけではなく、節水型シャワーでもあります。

　節水すればシャワー使用時のガス消費量が減らせるのは当たり前の話です。


　３つ目は台所にＩＨコンロを設置してしまうことです。

　プロパンガス会社との契約の中にガスコンロの設置はうたわれていないので、こちらで先んじて設置して入居者にプレゼントしてしまえばよいでしょう。


　ただいま家賃を大絶賛滞納中の現入居者が退去したら、次の募集までにやりたいと考えています。


　これでプロパンガス会社は月々のガス料金でたいした回収ができなくなるはずですが……そうすると、基本使用料をおぞましいくらいの金額に設定してくるものでしょうかどうでしょうか。

　貸家の家賃滞納で「賃料支払催告兼契約解除通知書」を内容証明で送ったあとしばらくして、家賃保証会社から「訴訟委任状」に記名押印するよう依頼がありました。

　内容証明には「届いてから５日以内に支払わなければ賃貸借契約を解除する」という趣旨の文言があるので、とっくに契約は解除されて、出て行ってもらう訴訟へ移行する段階になったわけです。

　その間も、家賃保証会社からは賃料相当のお金が毎月入ってくるので一見すると大家の私は損をしていないのですが、賃貸の契約書には

「本契約終了後、本物件を明渡さない場合は、明渡し完了まで賃料の倍額に相当する損害金を甲に支払わなければならない」

とあります。

　賃貸契約が終わったのに出て行かない場合は、居座っている間２倍の家賃を取るぞ、というペナルティ条項です。

　しかし、家賃保証会社が保証してくれる賃料等相当損害金は「賃料等１ヶ月分／月」でしかないので、実際に大家の手元に２倍の家賃が届くわけではなく残りは未収金ということになります。

　未収金といったって相手はいまや生活保護受給者ですし、おそらく今後債務整理をして家賃保証会社からの借金（＝滞納した家賃）を踏み倒すでしょうから、ましてやペナルティ部分の割増額など現実的に回収できる見込みはありません。


　これをきちんと計算して納税するならば、未収金（＝利益）で計上して（手元に収入がないのに）所得税を一旦納税して、相手が破産するなりなんなりした段階で貸倒損失（＝経費）を計上することになるわけですが、そこまで真面目にやっている大家は果たしてどれだけいるものでしょうか。

　その一方、家賃を滞納されて（おそらく債務整理をするであろう人の）債権者になる、などという経験も人生のうちであんまりすることはないでしょうから、手続きだけは淡々ととってみたい気持ちもあります。

　ただ、相手は私の名前も住所も知っているので、あんまり追い込むようなことをして茅ケ崎の（家賃を滞納した店子が大家を刺殺した）事件みたいな目に遭っても困りますから、どうせ回収できないのなら放っておくのがおりこうさん、というのが現実的なのかもしれません。

　前回の記事の続きです。

　管理会社からの一報を受けたあと、管理会社に問い合わせても反応が遅いので家賃保証会社へ電話をしてみると、家賃関係で店子と直接やり取りをしているのは実は家賃保証会社でした。（知らなかった）

　実はこれまでも家賃の入金が遅れることはあったそうで、自分はそんなことも知らずにやれすきま風があるから直せだの雹が降ったから直せだののクレームに対処していたのかとがっかりです。

　家賃が遅れがちだったところへ勤めていたスーパーマーケットが給料未払いのまま店を閉じ、いよいよ家賃滞納が続くようになった由です。

　60歳を過ぎていて次の仕事は見つからず、生活保護を受給し始めたものの、住宅扶助の額ではとうてい我が貸家の家賃を賄えないでいる状態だそうです。

　すでに生活保護という福祉につながっているのなら、大家としてこれ以上できることはなく、残念ですが早く身の丈に合った住まいへ移ってもらうしかないので、淡々と支払督促＆支払わなければ賃貸契約を解除する旨の内容証明郵便を送る手配を進めてもらうことにしました。

　住宅扶助の額を超えている家に住んでいるので、引っ越し費用も生活保護で面倒を見てくれるはずです。


　ただ、他人事ではありますが、気がかりは店子が飼っているペットのことです。


　家を移るにも、家賃滞納歴があるのでは次の住まいは家賃保証会社がつかないことでしょう。

　そうすると保証人が要らない公営住宅やUR住宅が選択肢になるものの、公営住宅やUR住宅でペット可の物件は、少なくとも貸家のあるエリアでは聞いたことがありません。
（生活保護を受給しているなら市外への転居も難しいはずです）

　おのずとペットを手放さなければならなくなり、次の飼い主が見つかればよいですが、動物愛護センターへ持ち込むことになればあそこはセンターの名前と裏腹に動物を殺処分するところですから大家としても夢見が悪くなりそうです。


　60歳を過ぎて生活保護を受給したということは、その前段で生活保護以外でもらえるお金を先に申請させられる決まりなので、年金の繰り上げ受給をすすめられるはずです。
（あとで調べたら生活保護を受けるのでも65歳まで年金受給を断れるそうですが）

　年齢もあって次の仕事が見つからない、と家賃保証会社経由で聞きましたが、もし年金を受給しているのなら、たとえパートでも年金が減額されない範囲で働けば、少なくとも生活保護よりはいい暮らしができるのではないか、と思えます。

　ペットのことを考えると、店子さんにはもうちょっとがんばってほしいなぁ、と思いますが、そればかりは店子さんご本人にしか分からない事情もあるのでしょう。


　今後、住宅扶助でまかなえる住まいに落ち着いたらその段階でおそらく債務整理をするのでしょうから、せいぜい家賃保証会社が肩代わりしてくれる間に、あわてずペットの次の飼い主を探してもらえたらと思っています。

　貸家の管理会社から一通のメールが届きました。

　店子から１〜３月の家賃入金が滞っており、家賃保証会社から内容証明郵便で督促をするので捺印してほしい、という内容です。

　店子と管理会社は電話連絡がついているそうで夜逃げではなさそうですが、滞納に至った経緯はまだ管理会社から説明がありません。

　やれすきま風があるだの、ネズミが出るから駆除しろだの、雹が降ったから直せだの、注文ばかり多い入居者だなぁと思っていましたが、家賃をきちんと入れてくれているうちはありがたいお客様だと思っていました。

　こちらも鬼ではないので即追い出す気はないのですが、そんな気でいられるのは家賃保証会社が肩代わりしてくれるからです。

　貸家は短期間で退去されると原状回復や次の募集にコストがかかるだけなので、家賃保証会社が面倒を見てくれているうちはズルズル引き伸ばしたほうが大家は得なのです。

　そのぶん、入居者には家賃保証会社からの借金が毎月膨れ上がるしくみなので、早く追い出したい管理会社や家賃保証会社と、鬼はどちらなのかというと実は大家なのかもしれません。

　６月３日に雹が降りました。

　我が家のクルマも屋根がぼこぼこになってしょんぼりしていたのですが、貸家の管理会社から「先日の雹で雨どいや壁が壊れたので修理見積もりを送ります、保険会社にも連絡してください」と電話。

　自分が貸家で入っているのは県民共済の「新型火災共済」で、「しおり」をよく読むと、雹を含む風水害は損害の全額が出るわけではないようです。

　一部損壊の場合、損害額が20万円を超えれば加入額の１％、50万円を超えれば加入額の２％……という具合です。貸家の場合840万円で加入しているので、１％なら84,000円、２％なら168,000円ということになります。

　で、管理会社から送られてきた見積もりを開封したら「503,000円」と、50万円を境に共済金が倍違うのを知っているかのように、50万円をわずかに上回る見積もりを出してきました。

　これじゃぁ、多少値切ってもそれ以上に共済金が減るので、値切る意味がありません。
（後でよくよく考えたら、この見積書をもとに共済金をもらい施工時に値切る、ということもできなくはないですが）

　管理会社もうまい商売するなぁ……と思いつつ、さっそく県民共済から振り込まれた16万8,000円を差し引いた残りの33万5,000円は持ち出しなので、やっぱりつくづく貸家はもうからないなぁと思うばかりです。

　満室といっても、１軒しか持ってないんですけども。

　去年の７月に賃貸中の戸建物件をオーナーチェンジで買ったものの９月に退去されてしまい、以後空室で募集をかけていた貸家の借り手が決まりました。

　初期費用を抑えたいと敷金を値切られ（２か月→1.5か月）、３月いっぱいまでのフリーレントまでつけることになりましたが、４月からは家賃を払ってもらえるので、なんにせよ決まってよかったです。

　９月の退去以降、不動産屋さんに募集をお願いしても年末まで何の音沙汰もなかったのに、先月、川越の氷川神社へお参りしてから１か月の間に内見が２回も入って２回目で決まったのですから、縁結びの神様はこういうご縁も結んでくださるようです。ご利益すごいです。

　契約書を作るにあたって不動産屋さんから聞かれたのは、「エアコンとガスコンロは設備か残置物か」ということです。

　前のオーナーから引き継いだ、前の入居者との契約では残置物になっていましたが、プロパンガス会社のものだしなぁ……と、とりあえず設備にしておきました。

　「設備」だと壊れた時にオーナーが面倒を見なければいけないのですが、前のオーナーから引き継いだプロパンガス会社との契約はどうなってたかな……。

　いろいろとあいまいなところもありつつ、走りながらいろいろ勉強の大家業です。

　８月に買った貸家は火災保険未加入だったので、入ることにしました。

　「火災保険に入るなら県民共済」と聞いていたので、とりあえずそれで入ったら掛金は年6,720円でした。

　物件を購入した不動産屋さんが紹介してきた火災保険は10年で131,250円だったので、それの半額近くです。

　県民共済にはなんとなく入ってしまったのですが、非営利の生協がやっている火災保険というと、コープ共済やこくみん共済coop（全労災）もあります。

　入ってしまった後ではあったものの、ためしにコープ共済で掛金の試算をしてみたら、5,880円と出てびっくりです。県民共済より安いじゃん。

　こくみん共済coop（全労災）はコープ共済と同じしくみなのか、掛金試算のフォーマットは全く同じで掛金も同じ5,880円でした。

　いま住んでいる自宅の火災保険は住宅ローンを借りた銀行で入ったのが安かったですが、ローンも完済してしまったので現在の火災保険が切れたらコープ共済に入ることにしましょうか。

　不動産投資には10年くらい前から関心は持っていて、「健美家」に会員登録して物件情報のメールを受け取っていました。

　そうはいっても初心者が手を出すには難易度が高そうな物件ばかりで、10年くらいずっと情報収集をするのみでしたが、先月下旬に表題のタイトルのメールが届きました。

　「我が家から徒歩圏」「（ボロ）戸建」（築48年）「表面利回り10％以上」、しかも内容を見ると「オーナーチェンジ」（現在賃貸中）とのことで、10年間ぼんやりと立てていただけだったアンテナが急に反応しました。

　しかも、健美家から情報が届く物件といえば、宅建業の免許番号の数字が若い会社ばかりで、その面も不安が大きいのですが、今回は取り扱っているのが（学生時代にアルバイトをしたこともある）大手不動産販売会社です。

　さっそく（健美家からではなく）大手不動産販売会社公式サイトから問い合わせをしてみると、１週間ほどして担当の方から返事があり、現地を（外観だけですが）案内してもらいました。

　「鬼のような指値」でもないけど690万円くらいで指値を入れようか……とも考えていたのですが「売主は850万円までしか……」という担当者の言葉に怖気づいて800万円から価格交渉をお願いします。

　登記を見ると売主は去年買ったばかりで、１年で手放すなんて入居中の人がよほど変な人に違いないとか、買ったとたんに退去するんじゃないかとか、不安はありました。

　830万円でまとまりかけたときに、現在入居中の法人が９月で退去することが分かり、こちらも790万円で再度お願いしたところ、800万円でまとまりました。

　「買ったとたんに退去」の不安は的中してしまいましたが、価格交渉の途中で判明して値下げ要素にしてもらえたのは運がよかったです。

　また、「表面利回り10.78％」は「月家賃80,000円」で計算されていたのですが、これは消費税抜きで実際には「月家賃88,000円」で賃貸していたことも判明。（個人が賃貸するぶんには消費税は納めないので88,000円がそのまま収入になる）

　値下げと実は家賃が１割高かったのを合わせて、表面利回りは13.2％ということになり、購入したらすぐに退去〜募集が待っていますが、ビギナーズラックなのかどうか、わりと幸運が重なってほっとしています。

　……にしても、10年ほどアンテナを立てていたはずなのに、売主が去年買ったときの物件情報にはなぜ反応できなかったのか、、、、