よんなん総研blog

　貸家の家賃滞納〜内容証明郵便での催促〜建物明渡請求訴訟のその後です。（その（４））


　被告（家賃滞納中の入居者）は建物明渡請求訴訟の訴状を受け取っていないと聞いていましたが、なんと被告から答弁書が提出された、と弁護士事務所からその写しが届きました。

　提出は当初の期日の２日前で、その日のうちに裁判所から弁護士事務所へFAXされ、さらにその日の消印で写しが郵送されて我が家の郵便受けに入っていたのは期日当日の夕方でした。

　もしかしたら、第１回期日は最初の予定通り行われたのかもしれません。

　……空振りでも裁判所へ足を運んでおくんだったかな、、、


　答弁書は請求に対しては争わず和解を求める内容で、家族が病気だから転居が不可能に近いことや、貸家に不満があることや、滞納分は当初の契約期限までに完済する意思があること、第１回期日は家族の病気のため欠席する（答弁書の提出で擬制陳述する）旨が書いてありました。


　答弁書を読んで思うところはたくさんありますが、原告の私が係争中にブログで主張を連ねることは適切ではないと考えるので、これは解決してからここで書くことにします。


　しかし訴状を受け取らないとか、答弁書を提出して欠席裁判にしないとか、引き延ばしを図る方策を知っているということは、過去に同じような経験をしてきたか、あるいはアドバイスをする人がいるのかもしれません。


　へたすると地裁判決が出ても控訴をするんじゃないかという気さえしますが、逆に、そこまでの知識があるのなら、判決確定を待たずに仮執行宣言をもって強制執行が可能なことも知っているとも考えられ、さすがに病気の家族ともどもその場から裁判所の執行官に排除されて鍵を交換される強制執行の前には自主的に退去するのではないか……という気もします。

　すくなくとも和解なんてとんでもないですし、家賃保証会社が保証をしてくれる間に解決することを望むばかりです。

　貸家の家賃滞納のその後です。（その（３））

　家賃保証会社が手配してくれた弁護士事務所から訴状の写しが届きました。
　家賃未納につき賃貸契約は解除したので建物を明け渡せ、という内容です。原告は私で、先だって事務所所属の先生方への委任状を書きました。

　家賃保証会社の担当者に連絡すると、入居者に電話をするとその場では分かったような返事をするのだがまったく動きを見せない、生活保護を受け始めて市役所のケースワーカーからも転居指導があるがやはり返事ばかりで実際には行動を起こさない様子だ、とか。

　いちおう電話をすれば出るので、しばらく催促は控えて判決が出たあと危機感を持ってくれることを期待する、という方針だそうです。

　その間の家賃（に相当するお金）は家賃保証会社が（管理会社経由で）私に払ってくれるので、大家の私はこの件が長引いたからといって困ることはありません。

　しかし「これで危機感を持って（住宅扶助の範囲で住める家への転居を）行動してくれたら……」という話は、３月に家賃を催促する内容証明郵便を送ったときも家賃保証会社の担当者から聞いた覚えがあるので、もしかしたら判決が出たくらいで入居者が腰を上げることはなく強制執行まで見届けることになるのかもしれないです。


　さて、せっかく原告になったのですから法廷の原告席に一度は座ってみたいと思い、弁護士の先生に連絡を取ったら「もしも入居者が出廷したとき、その場に大家がいるとトラブルの元なので、仮に法廷に来るとしても傍聴席にいてください」とのことでした。

　おまけに、入居者は訴状を受け取っていないそうで、これから休日送達、付郵便送達を経るとすると、裁判の期日はだいぶ先になると見込みの由です。

　入居者は働いていないのですから、毎日家にいるはずなのに休日送達をしても同様に受け取らないことは想像がつき、おそらく付郵便送達（書留を発送した時点で被告は受け取ったとみなされて裁判が始まる）まで行くことになるのでしょう。


　多少は長引きそうですが、そうはいっても遠からず判決が出て（仮執行宣言がつけば仮に控訴されても）強制執行となると、裁判所の執行官がやってきてその場で入居者を排除したうえで鍵を交換することになります。

　追い出された入居者と家族はその日の晩からどうするのだろう、とGoogle先生に聞いてみても、ヒットするのは「強制執行に大家が同行したが入居者はすでに退去していた」というような体験談ばかりです。


　土曜日に貸家の様子を見に行くと窓が開いていて洗濯物や布団も干してあって、引き続き住んでいることは分かりました。

　訴状の写しに添付されていた入金記録によれば、１月の入金を最後に以後一切の入金がありません。生活保護の住宅扶助で我が貸家の家賃にはとても足りないといったって、１円も入金していないということは、住宅扶助の額をそのままフトコロに入れて生活しているのでしょうか。

　独居なら強制執行で路頭に迷おうが好きにすればいいと思いますが、家族やペットは退去したその日からどうするつもりなのでしょう。

　転居指導や催促はその道の専門家に任せることにして私は静観するものの、仕事が見つからなくて生活保護を受けているのなら毎日が日曜日のはずで、次の住まいを探す時間はいくらでもあるだろうになと思います。

　貸家の入居者が家賃滞納となり目下明渡し訴訟の準備中で、遠からず現在の入居者は出て行って入居者をあらためて募集することになります。

　この貸家を買った時点では入居者がありましたが建設会社の現場事務所としての利用で、どこが現場か分かりませんが工事が終わったら退去するんだろうなぁと思っていたら売買の交渉中に退去が決まり（そのぶん売買の金額を少し下げてもらった）、次に入った方が現在の入居者です。

　内装は前オーナーが数百万円かけてリフォームしたとかなんとか聞きましたが、外壁は素人の私が見ても傷んでいる有様で、かといって購入直後で手元の現金もすっからかんで20万円程度の原状回復くらいしかできずに入居募集をかけたところ、内見すらほとんど入りませんでした。

　ようやく入居したいという方がやってきて２組目の内見者で決まったものの、やれ敷金をまけてくれだのフリーレントをつけてくれだのからはじまり、すきま風があるから直せだの、雹が降ったから直せだの、都市ガスにしてくれだの、ねずみが出たから駆除しろだの、挙句の果てに家賃を満足に払っていなかった、という入居者でした。

（家賃の入金が遅れても逐次オーナーには知らされず、滞納が続いてようやくオーナーが知るしくみだったのには参りました）

　やっぱり物件がみすぼらしいと、入居者もみすぼらしくなるのだろうなぁと思うばかりです。

　で、今回はこれまでの家賃収入を元手に手を入れようと考えています。


　とりあえず外壁診断と耐震診断を入れて、そこは直したいです。

　築古の戸建なので、外壁を塗り直す際には原色系の色を使いたいところです。赤や黄や青の原色を外観に使うのはJR九州が年式の古い車両をリニューアルするときの王道ですが、真っ赤に塗って「まことちゃんハウス」のようになっても困るので、濃い青とか茶色とかあたりが現実な選択肢でしょうか。それだと旧型客車みたいかな……。


　それとすきま風があるというクレームもあったことですし、窓のサッシも交換です。

　雨戸もだいぶ傷んでみすぼらしいのでサッシと同時に交換したいところですが、予算も限られているので、いっそ撤去したほうがいいだろうか、とも考えます。


　屋根上に太陽熱温水器を置こうと考えているので（前の記事）、そうすると屋根の補強も必要だろうか、そうしたら２階の天井は復元しないであらわしでもいいかなぁ。


　あと、屋根上にＢＳアンテナを設置したいとも考えていますが、現入居者がケーブルテレビを引いたのでもしかしたら不要でしょうか。

　ケーブルテレビといえば「J:COMインマイルーム」というのがあって気になっているのですが、オーナー向けの案内ページがいくら探しても出てこないので、賃貸経営者にとっては謎の存在です。戸建賃貸でも導入可能なのか電話で聞いてみましょうか。


　こういうのを考えるのは好きなのでいいんですが、これまでの家賃収入を元手にリフォームだなんて、貸家は儲かりませんね。

「ＬＰガス料金　放置できない不透明な商慣行」（読売新聞2023年5月18日付社説）


　我が貸家には、前のオーナーが結んだプロパンガス10年しばり契約があります。

　ガス会社から給湯器やエアコンを提供してもらう代わりに入居者には10年間そのプロパンガス会社を使わせる、というものです。……案の定、入居者から「都市ガスを引いてほしい」とクレームが入りましたから、やっぱりそういうプロパンガスは高いのでしょう。

　これをいま解約するには、給湯器やエアコンを30万円で買い取らなくてはいけません。……しかし契約書に書いてある品番をGoogle先生にたずねると、実売価格15万円程度の品です。

　アパート経営のように部屋数が多いならエアコンや給湯器の提供でまとまったリフォーム代が浮くでしょうが、戸建賃貸でこんなことをしては、たかだか15万円のエアコンや給湯器のために入居者の不満を10年分買うことになり割に合わないと思います。

　前のオーナーは物件を取得して１年で手放す間にこの10年しばり契約をしていて、おまけにプロパンガス会社社長のお名前はこの前オーナーと同姓であり、確証はありませんが２人は親類か何かで前オーナーは現在もなおプロパンガス会社から何らかの利益を得られる立場なのでは？　と勘ぐってしまいます。

　とはいっても10年しばりから手を切るのに15万円のエアコンや給湯器を30万円で買い取ったところで、相手の喜ぶ顔しか思い浮かびません。

　じゃぁその30万円を、プロパンガス会社の鼻をあかすのに使ってやろうじゃないかと考えるわけです。


　一つ思いつくのは太陽熱温水器の設置です。

　朝日ソーラーとかいう悪徳業者のおかげですっかり評判が悪いですが、屋根上にパイプをめぐらせて水道水を日光で温めるしくみです。

　給湯器にあらかじめ太陽熱温水器で温めた水道水を給水すれば、ガスの消費量をかなり減らせるはずです。


　２つ目は「マイクロバブルシャワーヘッド」の導入です。

　あれは洗浄力や保温の効能で入居者への訴求力がありそうなだけではなく、節水型シャワーでもあります。

　節水すればシャワー使用時のガス消費量が減らせるのは当たり前の話です。


　３つ目は台所にＩＨコンロを設置してしまうことです。

　プロパンガス会社との契約の中にガスコンロの設置はうたわれていないので、こちらで先んじて設置して入居者にプレゼントしてしまえばよいでしょう。


　ただいま家賃を大絶賛滞納中の現入居者が退去したら、次の募集までにやりたいと考えています。


　これでプロパンガス会社は月々のガス料金でたいした回収ができなくなるはずですが……そうすると、基本使用料をおぞましいくらいの金額に設定してくるものでしょうかどうでしょうか。

　貸家の家賃滞納で「賃料支払催告兼契約解除通知書」を内容証明で送ったあとしばらくして、家賃保証会社から「訴訟委任状」に記名押印するよう依頼がありました。

　内容証明には「届いてから５日以内に支払わなければ賃貸借契約を解除する」という趣旨の文言があるので、とっくに契約は解除されて、出て行ってもらう訴訟へ移行する段階になったわけです。

　その間も、家賃保証会社からは賃料相当のお金が毎月入ってくるので一見すると大家の私は損をしていないのですが、賃貸の契約書には

「本契約終了後、本物件を明渡さない場合は、明渡し完了まで賃料の倍額に相当する損害金を甲に支払わなければならない」

とあります。

　賃貸契約が終わったのに出て行かない場合は、居座っている間２倍の家賃を取るぞ、というペナルティ条項です。

　しかし、家賃保証会社が保証してくれる賃料等相当損害金は「賃料等１ヶ月分／月」でしかないので、実際に大家の手元に２倍の家賃が届くわけではなく残りは未収金ということになります。

　未収金といったって相手はいまや生活保護受給者ですし、おそらく今後債務整理をして家賃保証会社からの借金（＝滞納した家賃）を踏み倒すでしょうから、ましてやペナルティ部分の割増額など現実的に回収できる見込みはありません。


　これをきちんと計算して納税するならば、未収金（＝利益）で計上して（手元に収入がないのに）所得税を一旦納税して、相手が破産するなりなんなりした段階で貸倒損失（＝経費）を計上することになるわけですが、そこまで真面目にやっている大家は果たしてどれだけいるものでしょうか。

　その一方、家賃を滞納されて（おそらく債務整理をするであろう人の）債権者になる、などという経験も人生のうちであんまりすることはないでしょうから、手続きだけは淡々ととってみたい気持ちもあります。

　ただ、相手は私の名前も住所も知っているので、あんまり追い込むようなことをして茅ケ崎の（家賃を滞納した店子が大家を刺殺した）事件みたいな目に遭っても困りますから、どうせ回収できないのなら放っておくのがおりこうさん、というのが現実的なのかもしれません。

　前回の記事の続きです。

　管理会社からの一報を受けたあと、管理会社に問い合わせても反応が遅いので家賃保証会社へ電話をしてみると、家賃関係で店子と直接やり取りをしているのは実は家賃保証会社でした。（知らなかった）

　実はこれまでも家賃の入金が遅れることはあったそうで、自分はそんなことも知らずにやれすきま風があるから直せだの雹が降ったから直せだののクレームに対処していたのかとがっかりです。

　家賃が遅れがちだったところへ勤めていたスーパーマーケットが給料未払いのまま店を閉じ、いよいよ家賃滞納が続くようになった由です。

　60歳を過ぎていて次の仕事は見つからず、生活保護を受給し始めたものの、住宅扶助の額ではとうてい我が貸家の家賃を賄えないでいる状態だそうです。

　すでに生活保護という福祉につながっているのなら、大家としてこれ以上できることはなく、残念ですが早く身の丈に合った住まいへ移ってもらうしかないので、淡々と支払督促＆支払わなければ賃貸契約を解除する旨の内容証明郵便を送る手配を進めてもらうことにしました。

　住宅扶助の額を超えている家に住んでいるので、引っ越し費用も生活保護で面倒を見てくれるはずです。


　ただ、他人事ではありますが、気がかりは店子が飼っているペットのことです。


　家を移るにも、家賃滞納歴があるのでは次の住まいは家賃保証会社がつかないことでしょう。

　そうすると保証人が要らない公営住宅やUR住宅が選択肢になるものの、公営住宅やUR住宅でペット可の物件は、少なくとも貸家のあるエリアでは聞いたことがありません。
（生活保護を受給しているなら市外への転居も難しいはずです）

　おのずとペットを手放さなければならなくなり、次の飼い主が見つかればよいですが、動物愛護センターへ持ち込むことになればあそこはセンターの名前と裏腹に動物を殺処分するところですから大家としても夢見が悪くなりそうです。


　60歳を過ぎて生活保護を受給したということは、その前段で生活保護以外でもらえるお金を先に申請させられる決まりなので、年金の繰り上げ受給をすすめられるはずです。
（あとで調べたら生活保護を受けるのでも65歳まで年金受給を断れるそうですが）

　年齢もあって次の仕事が見つからない、と家賃保証会社経由で聞きましたが、もし年金を受給しているのなら、たとえパートでも年金が減額されない範囲で働けば、少なくとも生活保護よりはいい暮らしができるのではないか、と思えます。

　ペットのことを考えると、店子さんにはもうちょっとがんばってほしいなぁ、と思いますが、そればかりは店子さんご本人にしか分からない事情もあるのでしょう。


　今後、住宅扶助でまかなえる住まいに落ち着いたらその段階でおそらく債務整理をするのでしょうから、せいぜい家賃保証会社が肩代わりしてくれる間に、あわてずペットの次の飼い主を探してもらえたらと思っています。

　貸家の管理会社から一通のメールが届きました。

　店子から１〜３月の家賃入金が滞っており、家賃保証会社から内容証明郵便で督促をするので捺印してほしい、という内容です。

　店子と管理会社は電話連絡がついているそうで夜逃げではなさそうですが、滞納に至った経緯はまだ管理会社から説明がありません。

　やれすきま風があるだの、ネズミが出るから駆除しろだの、雹が降ったから直せだの、注文ばかり多い入居者だなぁと思っていましたが、家賃をきちんと入れてくれているうちはありがたいお客様だと思っていました。

　こちらも鬼ではないので即追い出す気はないのですが、そんな気でいられるのは家賃保証会社が肩代わりしてくれるからです。

　貸家は短期間で退去されると原状回復や次の募集にコストがかかるだけなので、家賃保証会社が面倒を見てくれているうちはズルズル引き伸ばしたほうが大家は得なのです。

　そのぶん、入居者には家賃保証会社からの借金が毎月膨れ上がるしくみなので、早く追い出したい管理会社や家賃保証会社と、鬼はどちらなのかというと実は大家なのかもしれません。

　６月３日に雹が降りました。

　我が家のクルマも屋根がぼこぼこになってしょんぼりしていたのですが、貸家の管理会社から「先日の雹で雨どいや壁が壊れたので修理見積もりを送ります、保険会社にも連絡してください」と電話。

　自分が貸家で入っているのは県民共済の「新型火災共済」で、「しおり」をよく読むと、雹を含む風水害は損害の全額が出るわけではないようです。

　一部損壊の場合、損害額が20万円を超えれば加入額の１％、50万円を超えれば加入額の２％……という具合です。貸家の場合840万円で加入しているので、１％なら84,000円、２％なら168,000円ということになります。

　で、管理会社から送られてきた見積もりを開封したら「503,000円」と、50万円を境に共済金が倍違うのを知っているかのように、50万円をわずかに上回る見積もりを出してきました。

　これじゃぁ、多少値切ってもそれ以上に共済金が減るので、値切る意味がありません。
（後でよくよく考えたら、この見積書をもとに共済金をもらい施工時に値切る、ということもできなくはないですが）

　管理会社もうまい商売するなぁ……と思いつつ、さっそく県民共済から振り込まれた16万8,000円を差し引いた残りの33万5,000円は持ち出しなので、やっぱりつくづく貸家はもうからないなぁと思うばかりです。

　満室といっても、１軒しか持ってないんですけども。

　去年の７月に賃貸中の戸建物件をオーナーチェンジで買ったものの９月に退去されてしまい、以後空室で募集をかけていた貸家の借り手が決まりました。

　初期費用を抑えたいと敷金を値切られ（２か月→1.5か月）、３月いっぱいまでのフリーレントまでつけることになりましたが、４月からは家賃を払ってもらえるので、なんにせよ決まってよかったです。

　９月の退去以降、不動産屋さんに募集をお願いしても年末まで何の音沙汰もなかったのに、先月、川越の氷川神社へお参りしてから１か月の間に内見が２回も入って２回目で決まったのですから、縁結びの神様はこういうご縁も結んでくださるようです。ご利益すごいです。

　契約書を作るにあたって不動産屋さんから聞かれたのは、「エアコンとガスコンロは設備か残置物か」ということです。

　前のオーナーから引き継いだ、前の入居者との契約では残置物になっていましたが、プロパンガス会社のものだしなぁ……と、とりあえず設備にしておきました。

　「設備」だと壊れた時にオーナーが面倒を見なければいけないのですが、前のオーナーから引き継いだプロパンガス会社との契約はどうなってたかな……。

　いろいろとあいまいなところもありつつ、走りながらいろいろ勉強の大家業です。

　８月に買った貸家は火災保険未加入だったので、入ることにしました。

　「火災保険に入るなら県民共済」と聞いていたので、とりあえずそれで入ったら掛金は年6,720円でした。

　物件を購入した不動産屋さんが紹介してきた火災保険は10年で131,250円だったので、それの半額近くです。

　県民共済にはなんとなく入ってしまったのですが、非営利の生協がやっている火災保険というと、コープ共済やこくみん共済coop（全労災）もあります。

　入ってしまった後ではあったものの、ためしにコープ共済で掛金の試算をしてみたら、5,880円と出てびっくりです。県民共済より安いじゃん。

　こくみん共済coop（全労災）はコープ共済と同じしくみなのか、掛金試算のフォーマットは全く同じで掛金も同じ5,880円でした。

　いま住んでいる自宅の火災保険は住宅ローンを借りた銀行で入ったのが安かったですが、ローンも完済してしまったので現在の火災保険が切れたらコープ共済に入ることにしましょうか。