よんなん総研blog

　晴れて中古マンションの購入契約することになり、売主さんとご対面です。

　場所は津田沼駅近くの不動産屋さんの事務所で、朝9時半集合。

　5分ほど早く9時25分ごろスタートして、終わったのは11時半。たっぷり2時間かかりました。

　何に時間がかかったかというと、「重要事項説明書」と「契約書」を、一字一句ぜーんぶ読み上げるんですよ。

　、、、さすがに、読むのは不動産屋さんがやってくれましたが。


　読み上げが終わって、手付金を売主さんに、仲介手数料の半分と印紙代を不動産屋さんにお渡しして、必要な書類にサインして判子をつきます。
（仲介手数料の残り半分は後日）

　実は、印鑑登録をした印鑑（＝実印）を持ってないのですが、事前に不動産屋さんに相談したら「認印で構いませんが、いずれ登録する印鑑をお持ちください」とのこと。

　手付金は、物件価格の1割が相場（法律上は2割が上限）だそうですが、売主さんのご厚意で100万円でよいということになりました。


　売主さんは、受け取った手付け金の中から不動産屋さんに仲介手数料を支払っています。

　、、、って、このときまで売主さんも仲介手数料を払うとは知らなかったんですよ！（←世間知らず）


　契約書を読み上げるのを聞いていて面白いと思ったのは、これから残金を支払って引き渡されるまでの間に手付金を放棄せずに契約を白紙に戻せるのは、銀行のローン審査が通らなかったときと（←これは知っていた）、地震等で物件が滅失したとき、ということです。

　築38年なので大地震がくればちょっとおっかない気がしなくもない物件ですが、引き渡しを受ける前か後かで、途方に暮れるのはどっちなのか全然違うんですね。


　さて、雑談中にいろいろうかがうと、なんと売主さんは、隣の市にある△△病院にお勤めの整形外科の先生だとおっしゃるじゃありませんかっ！

　えっと、、、いや、、あの、、△△病院といったら、事務長の△△さんには大変お世話になってますよっ！

　それと、やはり△△病院職員の○○さんも親しいので、先日、今回の物件について相談したら「そんなの買っちゃダメだよー、○○○万円以下だね、買うなら」と言われていたんですけど……。

　まさか売主が○○さんの勤め先の先生だったとは！


　で、売主さんは、同じ棟の8階に引き続きお住まいになる（私が買った6階の部屋は奥様がピアノ教室を開くのに使っていた）そうで、

「何か不安なことがあったらいつでも言ってください、隣も上も下もみんな知ってますから」

と言ってくださり、大変心強いお話です。


　一通りの段取りが終わって売主ご夫妻がお帰りになったあと、30分ほど不動産屋さんから今後の動きについてレクチャーを受けて、帰途につきました。

　レクチャーを受けたといっても「アイミツ」「ウチイレ」という単語の意味が分からず、不動産屋さんに意味を教えてもらっても要領を得ませんでしたが、後で調べるとそれぞれ「相見積もり（＝複数の業者から見積もりを取る、複数の銀行に事前審査をしてもらう）」「内入れ（＝ローンの繰り上げ返済）」ということのようです。

　特に「内入れ」＝「繰り上げ返済」だと分かっていれば、不動産屋さんの説明はもっと早く飲み込めたのに、不慣れだといろいろまごつきます。

　購入する物件もほぼ決まり、不動産屋に「購入申込書」をFAXしました。

　名前は仰々しいですが、FAXで送ってよく、印鑑も認め印でよいなど、ガクガクブルブルしながら書くようなものではありません。


　ただ、さんざん悩んだのは、購入価格の欄です。

　物件の名前だとか番地だとか、必要なところは不動産屋さんでワープロ打ちしてくれているのですが、購入価格のところが空欄なんですよ。

　不動産屋さんの広告には「*580万円」（一部伏せ字）と書いてあるのに、自分で金額を記入する……つまり、交渉の余地があるということです。


　それまでの不動産屋さんの雰囲気から何となく察するに、落としどころは*450万円あたりではないか、という気はしていました。

　だからといってズバリ「*450万円」と書いて送ったら、下限*450万円〜上限*580万円の交渉になってしまいます。


　もうちょっと低い金額を書くべきなのでしょうが、あんまり低い金額を書いて売り主さんが「だったら別の人に…」と売る気をなくしても困ります。

　*300万円台で書いても大丈夫か？　いや、同じマンション内のほかの物件価格や成約価格を考えると、リフォームが必要とはいえ*400万円台ならお買い得と思うべきだよな、、、等々、散々悩んだ末、

「*410万円」

と書いて不動産屋さんにFAX送信しました。。。

　「**80万円」でも、「**00万円」でもなく、10万円という端数に、私を知る人からは「いかにもタカハシだ！」「ウゼぇ！」と指摘が来そうです。


　ともあれ、今後、この金額を不動産屋さんが売り主さんに伝えて交渉してくれるわけです。

　が、不動産屋さんの仲介手数料は、売買金額の3.15％＋63000円ですから、不動産屋さんにとっても値段は高いほうがよいわけです。

　高く売りたい売り主に、高く仲介したい不動産屋、そして安く買いたい自分、という構図です。


　さてどうなりますか。。。

　雑誌や新聞で住宅購入についての記事が載ると、必ずといってよいほど触れられる話題です。

　私も、マンションを買えば当然こういう恩恵がついてくるものだと思っていました。


　…が、よくよく調べてみると、適用される住宅には条件があって、

・築25年以内
・または、現行（昭和56年〜）の耐震基準に適合していること

のどちらかを満たす場合に、減税だとか親族からの資金援助に特例が適用される由です。


　今のところ最有力の物件は、築38年（＝昭和46年築）で、耐震基準の「適合証明書」もないとのことでした。

　え、耐震検査受けてないの？　という気もしますが、住宅を（ローンを組んで）買った人だけがいくらか得をするための証明書です。

　仮に現行の耐震基準もクリアできる建物だったとしても、ずっと住み続けるつもりの人にはなんの得にもならない証明書を、わざわざ安くはない費用をかけて検査機関に依頼して取得する管理組合もあまりないとは思います。。。

＃しかも一度取ればよいのではなく、証明書は2年で期限が切れる


　それはそうと、耐震基準は阪神大震災後に変わったのかと思いきや、全然そんなことないんですね。

　なんだか、あれ以来、鉄道や道路の高架橋に鉄板が巻かれたり、震災に耐えられないことが分かったとかで丸ビルが建て直されたりしたイメージがあったのですけれども。


　まぁとにかく、そうした優遇措置が受けられる物件だったら、きっと値段がもっと高かったに違いない、と思うことにします。。。

　物件を探していることは両親にも告げてあったんですが、とりあえずは反対されていました。

・ローン返済に回すお金があったら貯蓄しなさい
・そもそもひとり暮らしをしなきゃいけない必然性がない
・一人暮らしするくらいなら結婚して家を出ろ

　3つ目の理由はともかく、1つ目と2つ目は言われてみれば確かにそうなんですけれども。o...rz

　そんな両親が他人に吹聴して回っているとは思ってませんでしたよ。


　きょうは父親の知人からの紹介で、池袋へ行きました。

　……池袋駅徒歩5分で、今まで見てまわっていた郊外の物件と値段も広さも築年数も同じくらいです。

　え、池袋って住めるの？　いくら家電が安くたって日用品が手に入らない街じゃ困るよ……と思ったら、すぐ近くにスーパーとドラッグストアがありました。

　職場がある新宿まで山手線で4つ目ですし、新宿へ出るなら便利な場所です。


　しかし！　いくらなんでもマンションの雰囲気が悪すぎです。。


　例えるなら、、、かつて香港にあった九龍城！

　外壁もあちこち塗装がはがれていますし、よく考えたら、これだけの築年数で修繕積立金が8000円台って逆におかしいです。

　やはり、この立地なのに郊外と同じ値段で出ているのが分かる気がしました。


　あと、新宿へ通勤するには便利でも、秋葉原などへ出るには山手線をぐるっと半周近くしなければならず、それって郊外に住んでいても所要時間は同じだよな…。


　せっかく、父親の知人の紹介とはいえ、、、こちらはお断りすることにしました。。。

　そういえば、「さくらや」は今日まででしたね。

　前回見た物件は、最寄り駅からの距離や途中にある店などの立地で以前から目をつけていたマンションでした。

　が、一応はほかにもいくつか見たほうがいいだろう、と、似たような価格帯で近隣の物件を見てみました。

　今回見たのは近隣にある3棟つづきの集合住宅のひとつで、築38年（！）とのことで、どう考えても「一応」見ておこう、程度の話になりそうです。

　最寄り駅は同じですが、前回の物件とは駅を出るのが反対側なので、駅への行き帰りに買い物できるような店もありませんし…。


　売主さんはピアノの先生で、2LDKの一部屋を使って教室を開いており、住まいは別にあるのでリビングは使っていなかった（＝38年間直していない）由です。

　玄関とピアノ教室の部屋、それからトイレはきれいなのですが、それ以外は寒々としてみすぼらしいこと！

　やはりこの価格帯ではこういう物件しかないのか……と思ったものの、窓やベランダから最寄り駅を走る電車が（遠くに）見えることに気がつきました。


　ほぅ。トレインビューですよ。

　しかも2路線。（こちら側は、近くを走る別の路線の駅からも徒歩圏）


　今回の不動産屋さんは、この3棟続きで別のリフォーム済物件も扱っていた（売約済）ようで、お客様のOKはもらってますからよろしかったら見ていかれますか？　というのでそちらも見てみました。


　はいっ？　こんなに変わっちゃうもんなの？

　低い梁などは仕方がないとしても、そのほかはまるで新築マンションみたいですよ。

　間取りを変えていないので、最近よく耳にする「リノベーション」とは違うようですが、これはたいしたもんです。


　まだリフォームの工事中なんですけど、工事中なのに売れてしまった、というのも納得です。

　ふむ……。。。

　「よんなん的住居」のカテゴリは2年以上放ったらかしだったわけですが…。

　予想よりも早かったですが東京在勤になってしまったので、ぼちぼち物件でも実際に見てみようと思いました。

　ちょうど、以前から目をつけていたマンションが1月末にYahoo!不動産の物件情報に出たので、さっそく問い合わせて今日の退勤後（＝夜）に見てきました。

　いままで、実家と会社の寮にしか住んだことがないので、こういう物件めぐりは初体験です。


　エレベーターで7階へあがって、不動産屋さんが部屋のカギを開けて玄関にあるブレーカーを入れます。

「電気がこれしかないので暗いんですが…」

と不動産屋さんが言うのに軽く衝撃を受けます。

　照明は玄関と廊下と洗面台と風呂とトイレとキッチン台を残して、あとは取り外されています。（つまり、部屋の照明がない）


　中古分譲マンションだと普通のことらしいです。


　7階だけあって、見晴らしはよいです。ちょうど、ベランダがある方向に別のマンションがないので、そこは得点が高いです。

　2SLDKで、「S」は採光基準を満たさないので納戸扱いになっている部屋。（間取り図は不動産屋さん提供）

　リビングのほかに2部屋あるんですけど、なぜか和室が2間続き。……押入れがあるほうには窓がなく、窓があるほうには押し入れも何もありません。何に使ったらいいんですかね？

　……実質3LDKだけど、実際には、リビングと納戸の「実質1LDK」に、和室2部屋がおまけ、みたいな感じです。

　エアコンは、リビングに1台残してあるだけです。

　後日聞いた話では売主も単身世帯だそうで、確かにこの間取りでは実質3LDKとはいえ1人でしか住めないのでは……という気がします。エアコンが1台しかないのも、実際にリビングしか使っていなかったんでしょう。きっと。


　どうせ一人で住むんだし、いいんじゃない？　買っちゃえば？　という気はしましたが、天井に謎のシミを発見。

　写真（後日昼間に来た時に撮影）だと小さいですが、結構目立ちます。

　え、なにこれ、天井裏にネズミか何かの巣でもあるの？　と不安になって不動産屋さんに聞くと、「何かが跳ねたんじゃないでしょうか？」って、えええー、何がこんな天井に飛ぶんだよう。


　不動産屋さんは、買うんですか買わないんですか、ほかにも問い合わせは来てるんですよ、1週間くらいなら押さえておきますけど、みたいな言い方で、まぁとりあえず昼間も見に来ます、と答えて部屋を出ました。

　エレベーターに乗るまでの廊下で、廊下から最寄駅を走る電車が（遠くに）見えることが判明。

　あー、このマンションって、部屋の場所によっては「トレインビュー」なのかっ。
（今回の部屋からは見えない）

　駅徒歩5分で、途中に西友もセブンイレブンもLAWSON STORE100もあって、とっても便利な立地で、なおかつ上層階ではあるものの……どうなんでしょう。

　とはいえ、トレインビューの部屋が売りに出るのを待ってたらいつになるやらわかりませんし…。