よんなん総研blog

　生まれてはじめて自分で不動産を買ったのは、いま住んでいる新居でした。

　賃貸物件に家賃を払うくらいなら、同じ額をローン返済＋各種維持費に充てれば、14年後にローンを完済すれば自分のものになり、その後はタダ同然で住み続けるなり大家さんになるなり好きにできると思っていました。（いまのところ売る気はない）

　3.11の地震ではまだローン組んだばっかりなのに崩れたらどうしよう（地震保険には入ってたけど）と大型家電にしがみつきながら肝を冷やしましたが、幸いなんともなかったです。


　ともかく、当時持っていたマイカーはリースだったので銀行からローンを借りるのも初めてで、不動産とはこうして買うものかー、と、とっても勉強になりました。

　ついでに、取らぬ狸の皮算用で大家さん業についても調べてみました。


　いま住んでいるマンションは分譲用ですが賃貸に出ている部屋もあります。

　仮に自分で住まずに貸しに出したとして、家賃相場から維持費を引いて取得価格（本体価格）で割ると……年利5.88％！！

　実際には、取得時の諸費用のほかリフォーム費もかかっているので、それを考慮しても（設備のグレードが一切家賃には反映できないと仮定して）年利4.5％ですよ！

　サラリーマンの特権「財形貯蓄」の金利が銀行預金の何倍だとか大喜びして虎の子を預けてありますけど、さらにその上を行くわけです。


　うーむ、自分で住むのがもったいないくらいじゃないか……。。。（ぇ

　調べてみると、最初から賃貸に出すことを目的にした「投資用物件」は設備もチープで、それでいていっぱしの家賃を取るので単純利回りはもっと上がります。

＃逆に自分の好みでグレードの高い設備を入れても、家賃にはあまり反映できない


　ほうほうほう！　それじゃぁもう一軒くらい家買っちゃおうか〜、と新居を買った不動産屋さんに去年の秋ごろ聞いてみたら「すでに住宅ローンを抱えているタカハシ様には銀行が貸してくれませんから、現金で買えるワンルームマンションからコツコツと始めるのがよろしいと思います」という返事。

　新居を買ったときは実際に借りた額よりいくらか余計に貸してくれるって銀行の審査通ってたじゃん、その残りの額を貸してくれんのかね、と思うのですが、住宅ローンは「自分で住む家」だけあって貸し倒れしにくいことから審査のハードルが低いらしいです。

　一方、投資用物件を買うための「アパートローン」などの商品は、要は事業用ローンとみなされるわけですね。

　ワンルームマンションの区分所有は……どうなんですかねぇ。


　うーむ、そしたら何のローンも抱えていない、まっさらな状態で1軒目のアパート兼自宅を買っておけばよかったな……と思うわけです。

　たとえば、1階に1R2戸＋2階に2LDK1戸という1棟アパート（こんな感じの）を手に入れて、自分は2階に住んで1階の2戸を貸しに出すのです。

　賃貸併用住宅の場合、2分の1以上のスペースを自宅用とすれば住宅ローンで借りられるケースもあるようです。……それがダメでも、何の負債も持ってない状態で銀行へ行けばアパートローンが借りられるかもしれません。

　そして、大家さんとしても軌道に乗ったころにもう一軒買う、というときは、すでに賃貸物件を経営している実績があるわけで、ただの住宅ローンを抱えているよりも銀行の信用も得やすいことでしょう。


　かように自分はしばらく手を出せませんが、これから物件を手に入れたいという方は、自分の屍を越えて行け！　とばかりに応援させてもらいますのでご相談くださいな。